CAA de MARSEILLE, 9ème chambre - formation à 3, 20/04/2018, 16MA01380 - 17MA02546 - 17MA02816, Inédit au recueil Lebon
| Presiding Judge | Mme BUCCAFURRI |
| Record Number | CETATEXT000036831536 |
| Judgement Number | 16MA01380 - 17MA02546 - 17MA02816 |
| Date | 20 avril 2018 |
| Counsel | SCP D'AVOCATS CGCB & ASSOCIES |
| Court | Cour administrative d'appel de Marseille (Cours Administrative d'Appel de France) |
Vu la procédure suivante :
Procédure antérieure :
Mme A... C...a demandé au tribunal administratif de Toulon de condamner la commune du Lavandou à lui verser une indemnité de 955 104 euros en réparation de préjudices consécutifs à l'annulation du permis de construire qui lui avait été délivré le 30 avril 2009 en vue de la réalisation d'une maison à usage d'habitation sur le terrain cadastré section AC n° 10.
Mme C... a également demandé à ce même tribunal de condamner la commune du Lavandou à lui verser une indemnité de 706 926,28 euros en réparation de préjudices consécutifs au classement illégal en zone constructible de son terrain cadastré section AC n° 10, et à la délivrance du certificat d'urbanisme positif du 9 juillet 2008.
Par un jugement n° 1301992, 1502591 du 11 février 2016, après avoir joint ces deux demandes, le tribunal administratif de Toulon a :
- d'une part, condamné la commune du Lavandou à verser à Mme C... une indemnité de 36 531,59 euros en réparation de certains des chefs de préjudice présentés par Mme C..., somme assortie des intérêts légaux et de leur capitalisation ;
- d'autre part, avant dire droit, ordonné une expertise en vue de déterminer la valeur réelle de la parcelle cadastrée section AC n° 10 au prix du terrain non constructible et réservé le reste des moyens soulevés par les parties.
Par un jugement n° 1301992, 1502591 du 2 mai 2017, rendu après le dépôt de l'expertise précédemment ordonnée, le tribunal administratif de Toulon a rejeté le surplus des conclusions indemnitaires présentées par Mme C... et a mis les frais d'expertise, liquidés et taxés par ordonnance du président du tribunal administratif de Toulon du 27 octobre 2016 à la somme totale de 8 375,57 euros, pour moitié, soit un montant de 4 187,78 euros, à la charge de la commune du Lavandou et, pour moitié, pour un même montant, à la charge de Mme C....
Procédures devant la Cour :
I - Par une requête, enregistrée le 11 avril 2016 sous le n° 16MA01380, complétée par quatre mémoires, respectivement enregistrés les 29 août et le 6 décembre 2016, le 6 janvier et le 14 juin 2017, la commune du Lavandou, représentée par la société civile professionnelle d'avocats CGCB, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 11 février 2016 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de rejeter la demande de Mme C... ;
3°) de mettre à la charge de Mme C... la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la mesure d'expertise ordonnée n'était pas utile ;
- sa responsabilité doit être atténuée par la faute qu'a commise Mme C... en omettant de subordonner l'acquisition du bien immobilier, acheté le 22 septembre 2008, à une condition suspensive tenant à la délivrance d'un permis de construire ;
- l'intéressée, qui n'a jamais versé au dossier le compromis de vente du bien, a commis une manoeuvre frauduleuse délibérée pour échapper à ses obligations fiscales, et l'attestation versée par la société Cap Crédit ne présente aucune valeur probante sur la réalité du projet de construction de Mme C... ;
- sa responsabilité doit être atténuée par la faute qu'a commise le notaire de Mme C... dans le cadre de son obligation de conseil ;
- le tribunal, qui a implicitement mais nécessairement considéré qu'elle même et le notaire étaient responsables solidairement des préjudices allégués par Mme C..., ne pouvait pas prononcer seulement une condamnation à son encontre, alors qu'elle ne peut être condamnée à payer une somme qu'elle ne doit pas ;
- les frais relatifs à l'établissement du dossier de demande de permis de construire ne sont pas justifiés par les pièces versées ;
- ne sont pas davantage justifiés les frais de géomètre et le préjudice moral ;
- les frais d'étude en géologie et les frais de justice ne sont pas en lien direct avec les prétendues fautes qu'elle aurait commises ;
- le tribunal a commis une erreur de droit en annulant les refus opposés aux réclamations préalables présentées par Mme C... ;
- les opérations d'expertise révèlent des incohérences importantes, parmi lesquelles le fait que la parcelle cadastrée AC n° 10 ne constitue pas le terrain attenant en nature de jardin mentionné dans l'acte d'achat du 22 septembre 2008 mais la parcelle d'assiette de la maison d'habitation alors acquise et, ainsi, le préjudice allégué tenant à la différence de prix entre la valeur de cette parcelle au prix du terrain inconstructible et sa valeur d'achat n'est pas établi ;
- Mme C... ayant d'ores et déjà cédé une partie de la parcelle AC n° 10 au prix de 1 450 000 euros, et les opérations d'expertise permettant d'évaluer la valeur totale du bien acquis au prix du terrain inconstructible à 1 792 300 euros, le préjudice prétendument subi est inexistant ;
- aucun lien de causalité ne peut être établi entre les fautes alléguées et les préjudices prétendus, dès lors que la seule pièce sur laquelle s'est fondée le tribunal pour affirmer la réalité du projet de construction de Mme C... n'est pas probante en raison des liens amicaux que la famille C...entretient avec le seul signataire du courrier à l'en-tête de la société Cap-Crédit ;
- il n'y aura plus lieu de statuer sur l'appel dirigé contre le jugement avant-dire-droit dès lors que le jugement au fond est intervenu.
Par trois mémoires en défense, enregistrés le 22 septembre 2016, le 11 mai et le 22 juin 2017, Mme C..., représentée par Me B..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune du Lavandou une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- son projet d'acquérir le bien comprenant une maison existante avec terrain pour procéder ensuite à une division foncière de ce terrain en vue de déposer un permis de construire est attesté par le courrier de Cap Crédit ;
- la parcelle cadastrée AC 93 ne concerne pas l'objet du litige ;
- en tant que personne sans expérience en matière d'urbanisme et d'acquisitions foncières, elle n'a commis aucune imprudence fautive en ne prévoyant pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ;
- le notaire n'a commis aucune faute au vu du certificat d'urbanisme délivré relativement à la parcelle AC 10 ;
- les allégations de la commune remettant en cause les documents fournis pour étayer la réalité et l'étendue des préjudices subis sont dépourvus de fondement ;
- elle n'a commis aucune imprudence fautive sur les frais d'études en géologie ;
- l'erreur prétendument commise par le tribunal en annulant le rejet des réclamations préalables est inexistante ;
- l'expertise est totalement justifiée ;
- le préjudice dont il est demandé l'indemnisation est relatif à la parcelle AC 153 et il subsiste, la circonstance que la propriété située sur la parcelle AC 152 a été vendue étant sans incidence à cet égard ;
- le tribunal ne s'est pas fondé sur le seul courrier de la société Cap Crédit pour accepter dans son principe d'indemniser la perte de valeur vénale de la parcelle AC 10 ;
- la chronologie des événements montre que le projet de construction existait dès l'acquisition en septembre 2008 ;
- les allégations de la commune sur le fait que le courrier de la société Cap Crédit serait de complaisance ne sont pas fondées ;
- ainsi qu'il ressort du jugement rendu le 2 mai 2017, le tribunal n'a pas remis en cause l'indemnisation au titre de l'illégalité du permis de construire délivré...
Procédure antérieure :
Mme A... C...a demandé au tribunal administratif de Toulon de condamner la commune du Lavandou à lui verser une indemnité de 955 104 euros en réparation de préjudices consécutifs à l'annulation du permis de construire qui lui avait été délivré le 30 avril 2009 en vue de la réalisation d'une maison à usage d'habitation sur le terrain cadastré section AC n° 10.
Mme C... a également demandé à ce même tribunal de condamner la commune du Lavandou à lui verser une indemnité de 706 926,28 euros en réparation de préjudices consécutifs au classement illégal en zone constructible de son terrain cadastré section AC n° 10, et à la délivrance du certificat d'urbanisme positif du 9 juillet 2008.
Par un jugement n° 1301992, 1502591 du 11 février 2016, après avoir joint ces deux demandes, le tribunal administratif de Toulon a :
- d'une part, condamné la commune du Lavandou à verser à Mme C... une indemnité de 36 531,59 euros en réparation de certains des chefs de préjudice présentés par Mme C..., somme assortie des intérêts légaux et de leur capitalisation ;
- d'autre part, avant dire droit, ordonné une expertise en vue de déterminer la valeur réelle de la parcelle cadastrée section AC n° 10 au prix du terrain non constructible et réservé le reste des moyens soulevés par les parties.
Par un jugement n° 1301992, 1502591 du 2 mai 2017, rendu après le dépôt de l'expertise précédemment ordonnée, le tribunal administratif de Toulon a rejeté le surplus des conclusions indemnitaires présentées par Mme C... et a mis les frais d'expertise, liquidés et taxés par ordonnance du président du tribunal administratif de Toulon du 27 octobre 2016 à la somme totale de 8 375,57 euros, pour moitié, soit un montant de 4 187,78 euros, à la charge de la commune du Lavandou et, pour moitié, pour un même montant, à la charge de Mme C....
Procédures devant la Cour :
I - Par une requête, enregistrée le 11 avril 2016 sous le n° 16MA01380, complétée par quatre mémoires, respectivement enregistrés les 29 août et le 6 décembre 2016, le 6 janvier et le 14 juin 2017, la commune du Lavandou, représentée par la société civile professionnelle d'avocats CGCB, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 11 février 2016 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de rejeter la demande de Mme C... ;
3°) de mettre à la charge de Mme C... la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la mesure d'expertise ordonnée n'était pas utile ;
- sa responsabilité doit être atténuée par la faute qu'a commise Mme C... en omettant de subordonner l'acquisition du bien immobilier, acheté le 22 septembre 2008, à une condition suspensive tenant à la délivrance d'un permis de construire ;
- l'intéressée, qui n'a jamais versé au dossier le compromis de vente du bien, a commis une manoeuvre frauduleuse délibérée pour échapper à ses obligations fiscales, et l'attestation versée par la société Cap Crédit ne présente aucune valeur probante sur la réalité du projet de construction de Mme C... ;
- sa responsabilité doit être atténuée par la faute qu'a commise le notaire de Mme C... dans le cadre de son obligation de conseil ;
- le tribunal, qui a implicitement mais nécessairement considéré qu'elle même et le notaire étaient responsables solidairement des préjudices allégués par Mme C..., ne pouvait pas prononcer seulement une condamnation à son encontre, alors qu'elle ne peut être condamnée à payer une somme qu'elle ne doit pas ;
- les frais relatifs à l'établissement du dossier de demande de permis de construire ne sont pas justifiés par les pièces versées ;
- ne sont pas davantage justifiés les frais de géomètre et le préjudice moral ;
- les frais d'étude en géologie et les frais de justice ne sont pas en lien direct avec les prétendues fautes qu'elle aurait commises ;
- le tribunal a commis une erreur de droit en annulant les refus opposés aux réclamations préalables présentées par Mme C... ;
- les opérations d'expertise révèlent des incohérences importantes, parmi lesquelles le fait que la parcelle cadastrée AC n° 10 ne constitue pas le terrain attenant en nature de jardin mentionné dans l'acte d'achat du 22 septembre 2008 mais la parcelle d'assiette de la maison d'habitation alors acquise et, ainsi, le préjudice allégué tenant à la différence de prix entre la valeur de cette parcelle au prix du terrain inconstructible et sa valeur d'achat n'est pas établi ;
- Mme C... ayant d'ores et déjà cédé une partie de la parcelle AC n° 10 au prix de 1 450 000 euros, et les opérations d'expertise permettant d'évaluer la valeur totale du bien acquis au prix du terrain inconstructible à 1 792 300 euros, le préjudice prétendument subi est inexistant ;
- aucun lien de causalité ne peut être établi entre les fautes alléguées et les préjudices prétendus, dès lors que la seule pièce sur laquelle s'est fondée le tribunal pour affirmer la réalité du projet de construction de Mme C... n'est pas probante en raison des liens amicaux que la famille C...entretient avec le seul signataire du courrier à l'en-tête de la société Cap-Crédit ;
- il n'y aura plus lieu de statuer sur l'appel dirigé contre le jugement avant-dire-droit dès lors que le jugement au fond est intervenu.
Par trois mémoires en défense, enregistrés le 22 septembre 2016, le 11 mai et le 22 juin 2017, Mme C..., représentée par Me B..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune du Lavandou une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- son projet d'acquérir le bien comprenant une maison existante avec terrain pour procéder ensuite à une division foncière de ce terrain en vue de déposer un permis de construire est attesté par le courrier de Cap Crédit ;
- la parcelle cadastrée AC 93 ne concerne pas l'objet du litige ;
- en tant que personne sans expérience en matière d'urbanisme et d'acquisitions foncières, elle n'a commis aucune imprudence fautive en ne prévoyant pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ;
- le notaire n'a commis aucune faute au vu du certificat d'urbanisme délivré relativement à la parcelle AC 10 ;
- les allégations de la commune remettant en cause les documents fournis pour étayer la réalité et l'étendue des préjudices subis sont dépourvus de fondement ;
- elle n'a commis aucune imprudence fautive sur les frais d'études en géologie ;
- l'erreur prétendument commise par le tribunal en annulant le rejet des réclamations préalables est inexistante ;
- l'expertise est totalement justifiée ;
- le préjudice dont il est demandé l'indemnisation est relatif à la parcelle AC 153 et il subsiste, la circonstance que la propriété située sur la parcelle AC 152 a été vendue étant sans incidence à cet égard ;
- le tribunal ne s'est pas fondé sur le seul courrier de la société Cap Crédit pour accepter dans son principe d'indemniser la perte de valeur vénale de la parcelle AC 10 ;
- la chronologie des événements montre que le projet de construction existait dès l'acquisition en septembre 2008 ;
- les allégations de la commune sur le fait que le courrier de la société Cap Crédit serait de complaisance ne sont pas fondées ;
- ainsi qu'il ressort du jugement rendu le 2 mai 2017, le tribunal n'a pas remis en cause l'indemnisation au titre de l'illégalité du permis de construire délivré...
Pour continuer la lecture
SOLLICITEZ VOTRE ESSAI