Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 janvier 2013, 11-26.074 11-26.648 11-27.970, Publié au bulletin

Presiding JudgeM. Terrier
ECLIECLI:FR:CCASS:2013:C300078
Case OutcomeCassation partielle
CounselSCP Boré et Salve de Bruneton,SCP Delaporte,Briard et Trichet,SCP Piwnica et Molinié,SCP Roger et Sevaux,SCP Thouin-Palat et Boucard
Docket Number11-27970,11-26074,11-26648
Appeal Number31300078
Date30 janvier 2013
Subject MatterRESPONSABILITE DELICTUELLE OU QUASI DELICTUELLE - Dommage - Etendue - Préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé - Réparation - Possibilité PRET - Prêt d'argent - Annulation - Effets - Etendue - Préjudice subi par le prêteur - Réparation - Possibilité
CourtTroisième Chambre Civile (Cour de Cassation de France)
Publication au Gazette officielBulletin 2013, III, n° 16

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Joint les pourvois n° U 11-26. 074, T 11-26. 648 et E 11-27. 970 ;

Donne acte à la SGCP, à la SNC Echiquier développement, à la société Sodipierre finance et à la SCI Hanafa du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Crédit du Nord, la SCI Jan Van Gent et M. X..., ès qualités de représentant des créanciers de la société Gannets ;

Donne acte à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SGCP, la SNC Echiquier développement, la société Sodipierre finance, M. Y..., la SCP Y..., la société Crédit du Nord, M. X..., ès qualités de représentant des créanciers de la société Gannets, et la SCI Jan Van Gent ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2011), que, par acte du 15 janvier 1999 la SCI Montim'Immo a acquis un immeuble de la SCI La Montagne, en liquidation judiciaire, cette vente ayant été autorisée par une ordonnance du juge-commissaire précisant que l'immeuble acquis serait dédié à l'exploitation d'un établissement pour adolescents handicapés ; que, par acte authentique reçu le 3 mars 1999 par M. Z... et M. A..., notaires, la SCI Montim'Immo a vendu cet immeuble à la société Gannets ; que celle-ci l'a revendu par lots, le premier, par acte reçu le 22 décembre 1999 par M. Z... au profit de la SCI Hanafa, le deuxième, par acte reçu par M. Z... le 31 janvier 2000 au profit de la SCI Jan Van Gent, puis revendu le 29 mars 2001 à la société Sodipierre Finance, et le troisième par acte reçu par M. Z... et M. Y... le 24 août 2000 au profit de la société en nom collectif Echiquier développement (la SNC), aux droits de laquelle se trouve la Société de gestion commerciale privée (la SGCP) ; que, par une décision, devenue irrévocable, la nullité de l'acte de vente du 3 mars 1999 et la nullité des trois ventes subséquentes consenties par la société Gannets après division de l'immeuble en lots a été prononcée pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI Montim'Immo ; qu'après expertise, la SGCP, la SNC, la société Sodipierre finance et la SCI Hanafa ont assigné les notaires, ainsi que la SCI Jan Van Gent et M. X..., liquidateur de la société Gannets, en indemnisation de leur préjudice ; que la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France et le Crédit du Nord sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCP Z..., M. Z..., M. A..., et le moyen unique du pourvoi incident de la SCP Y... et M. Y..., réunis :

Attendu que la SCP Z..., M. Z..., M. A..., la SCP Y... et M. Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer certaines sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que le client d'un notaire ne peut demander à être indemnisé d'un avantage que lui aurait procuré un acte qui sans la faute reprochée à l'officier ministériel n'aurait pu être conclu ; qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu'elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n'avaient pas été annulées tout en constatant que la vente initiale avait été conclue sans que le gérant de la société venderesse ait été valablement habilité à l'effet de la représenter, ce dont il résultait que sans la faute imputée à l'officier ministériel, la vente initiale n'aurait pas été conclue de sorte que les sociétés sous-acquéreurs n'auraient pu tirer un quelconque profit des ventes subséquentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la perte d'un avantage illicite n'est pas réparable ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que les biens objets de la vente ne pouvaient être exploités à une fin différente de celle prévue par l'ordonnance du juge-commissaire n'autorisant la vente initiale qu'en vue de la création d'un établissement pour handicapés ; qu'en condamnant néanmoins les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte du profit qu'elles auraient pu retirer de la revente des biens affectés à un usage d'habitation quand un tel avantage était illicite, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que l'attitude de la victime qui a délibérément couru un risque exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité ; qu'il ressort des propres constatations de la décision attaquée que pour prononcer l'annulation des quatre ventes subséquentes, la cour d'appel de Versailles avait estimé, par son arrêt du 28 octobre 2004, que la société SNC Echiquier développement, la société Jan Van Gent, la société Sodipierre finance et la société Hanafa « professionnelles de l'immobilier, connaissaient, en raison de la publication de l'état modificatif, l'affectation des lots et, partant, le risque d'une annulation du titre de propriété de la société Gannets fondée sur le défaut de respect des conditions de la vente et ce, alors que la société Mont'Immo avait vendu les biens moyennant le prix de 7 400 000 francs (1 128 122, 3 euros) à la société Gannets qui, elle-même les a revendus en trois lots d'habitation pour le prix de 20 000 000 francs (3 048 980, 34 euros) » ; qu'en déclarant néanmoins les notaires entièrement responsables des conséquences de l'annulation des actes qu'ils avaient instrumentés bien qu'il résultât de ses constatations que les sociétés acheteuses s'étaient délibérément exposées à un risque d'annulation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°/ que la faute de la victime exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité ; qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés Echiquier développement, Jan Van Gent, Sodipierre finance et Hanafa de la totalité du préjudice résultant de l'annulation des ventes bien qu'il résultât de ses propres constatations que ces sociétés ne pouvaient être regardées comme des acquéreurs de bonne foi dès lors qu'elles savaient qu'elles étaient en l'état d'un acte irrégulier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n'étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, la cour d'appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n'étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n'en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination qui n'était pas celle qui était visée par l'ordonnance du juge-commissaire et qu'en s'abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la SGCP, la SNC, la société Sodipierre et la SCI Hanafa :

Attendu que la société SGCP fait grief à l'arrêt de condamner les notaires à lui payer la somme de 3 000 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ qu'après avoir fixé à la somme de 5 421 572, 57 euros la base du calcul du montant du préjudice subi par la société SGCP du fait de l'annulation de la vente des lots n° 100 et 200, puis déduit de cette base de calcul la somme de 597 905, 03 euros déjà perçue au titre du remboursement du prix de vente, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la société Echiquier développement, et à la société Sodipierre Finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », pour réduire à la somme de 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, alors que ce moyen n'avait été invoqué par aucune des parties et que ces dernières n'avaient pas été préalablement invitées à faire connaître leurs observations sur ce moyen soulevé d'office, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que les parties intimées en appel ont toutes admis dans leurs écritures que le préjudice de la société SGCP comprenait la valeur du bien immobilier dont la vente a été annulée ; qu'après avoir fixé à la somme de 5 421 572, 57 euros la base du calcul du montant du préjudice subi par la société SGCP du fait de l'annulation de la vente des lots n° 100 et 200, puis déduit de cette base de calcul la somme de 597 905, 03 euros déjà perçue au titre du remboursement du prix de vente, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ce qu'« il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, de la part de la venderesse, que la somme susdite qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la SCI Montim'Immo à verser à la société SGCP, venant aux droits de la SNC Echiquier développement, et à la société Sodipierre finance, ensemble, une provision de 1 128 122, 72 euros », pour réduire à la somme de 3 000 000 euros le montant du préjudice subi par la société SGCP, a méconnu l'objet du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en se fondant notamment sur ce qu'il n'est aucunement démontré qu'à la suite de l'annulation de la vente, la société SGCP ne touchera, « de la part de la venderesse », que la somme de 597 905, 57 euros qui lui a été versée en vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2006 et portant condamnation de la société Montim'Immo à verser aux sociétés SGCP et...

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