Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 février 2011, 10-13.980, Publié au bulletin
| Presiding Judge | M. Charruault |
| Case Outcome | Rejet |
| Counsel | Me Balat,Me Copper-Royer |
| Appeal Number | 11100176 |
| Date | 17 février 2011 |
| Citation | Sur la distinction entre un agent commercial et un agent immobilier, à rapprocher :Com., 7 juillet 2004, pourvoi n° 02-18.135, Bull. 2004, IV, n° 147 (rejet) |
| Docket Number | 10-13980 |
| Subject Matter | AGENT COMMERCIAL - Statut légal - Exclusion - Cas - Agent immobilier - Collaborateur-négociateur |
| Court | Première Chambre Civile (Cour de Cassation de France) |
| Publication au Gazette officiel | Bulletin 2011, I, n° 28 |
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, suivant acte sous seing privé du 30 avril 1997, faisant suite à de précédents contrats signés en 1989 et 1994, Mme X...a conclu avec Mme Y... , responsable d'une agence immobilière, un contrat intitulé mandat d'agent commercial, lui confiant le soin de rechercher, au nom et pour le compte de l'agence, des acquéreurs et vendeurs d'immeubles ou de fonds de commerce ; que le contrat prévoyait qu'il pouvait prendre fin à tout moment, sans préavis ni indemnité ; que, par lettre recommandée du 12 mars 2002, Mme Y... a mis fin au mandat, sans préavis ; que, se prévalant du statut des agents commerciaux, Mme X...l'a fait assigner en paiement de diverses indemnités ; que la cour d'appel ayant débouté Mme X...de ses demandes, la Cour de cassation a cassé sa décision (Civ. 1ère, 31 janvier 2008, pourvoi Q 06-20. 254), au visa de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, au motif qu'en appliquant à Mme X...le statut des agents immobiliers sans rechercher en quoi l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que Mme X...reproche à l'arrêt attaqué (Orléans, 4 mai 2009) de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer les sommes de 7 665 euros à titre d'indemnité de préavis et de 81 728 euros à titre d'indemnité de rupture, outre les intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent retenir le statut d'agent immobilier qu'après avoir constaté que l'agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers ; qu'en estimant que Mme X...ne pouvait se prévaloir du statut des agents commerciaux, dès lors que son activité « consistait à prêter son concours à des opérations de vente ou de location immobilière, ce qui caractérise l'activité d'agent immobilier », tout en relevant que Mme X...n'avait « qu'exceptionnellement signé les compromis » concernant les opérations de vente et que son activité se bornait à faire « visiter les biens en vente » et à procéder « aux négociations conduisant à la signature de ces actes », la cour d'appel, qui n'a en définitive caractérisé qu'une activité d'agent commercial et non d'agent immobilier, a violé l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce par refus d'application et l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 par fausse application ;
2°/...
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