Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018, 17-11.015, Publié au bulletin
| Presiding Judge | M. Chauvin |
| ECLI | ECLI:FR:CCASS:2018:C300419 |
| Case Outcome | Cassation partielle |
| Docket Number | 17-11015 |
| Subject Matter | BAIL (règles générales) - Vente de la chose louée - Droit de préemption des locataires ou occupants - Loi du 31 décembre 1975 - Obligation du bailleur - Offre de vente - Nullité - Effets - Emission d'une nouvelle offre (non) |
| Appeal Number | 31800419 |
| Date | 12 avril 2018 |
| Counsel | SCP Baraduc,Duhamel et Rameix,SCP Boré,Salve de Bruneton et Mégret,SCP Potier de La Varde,Buk-Lament et Robillot |
| Court | Troisième Chambre Civile (Cour de Cassation de France) |
| Publication au Gazette officiel | Bull. 2018, III, n° 47 |
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 octobre 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-28.099), que la société Foncière Résiouest, propriétaire d'un immeuble, a demandé à la société Cogedim vente de procéder à sa vente par lots ; que la société Cogedim vente a notifié successivement à M. X... puis à son épouse, locataires d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble, une offre de vente, au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, qu'ils n'ont pas acceptée ; que ceux-ci ont assigné les sociétés Foncière Résiouest, Cogedim vente et Edelweiss marine, acquéreur des locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées, ainsi que de la vente consentie ultérieurement et en réparation de leur préjudice ; que Mmes Sandrine et Marion X... sont intervenues volontairement en qualité d'ayants droit de Michèle X..., décédée en cours d'instance ;
Sur le premier moyen, pris en ses première à troisième et cinquième à dixième branches, et sur le deuxième moyen, pris en ses première et troisième à sixième branches, du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation des sociétés Foncière Résiouest et Cogedim vente à réitérer des offres de vente valables et à les indemniser de leurs préjudices ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant à bon droit retenu que la nullité de la vente n'avait pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la demande de délivrance, par la société Foncière Résiouest, de nouvelles offres à M. X... et à son épouse devait être rejetée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que M. X... et son épouse ne rapportaient pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest, la cour d‘appel, qui a répondu aux conclusions prétendument omises, qui ne s'est pas contredite et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche, relative à la perte d'une chance d'acquérir le bien, ou de répondre à des conclusions, relatives à l'économie de loyers dont ils avaient été privés, que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que M. X... et son épouse ne prouvaient pas de lien de causalité entre les préjudices matériel et moral invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Résiouest et à la société Cogedim vente et que leurs demandes en dommages-intérêts devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche, sur le deuxième moyen, pris en deuxième branche, sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Cogedim vente, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Foncière Résiouest :
Vu l'article 564 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest tendant au paiement par la SCI Edelweiss marine de l'intégralité des loyers versés par M. X... et son épouse depuis le 1er juillet 2005, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande nouvelle, au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, pour avoir été formée pour la première fois en appel ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette demande ne constituait pas une demande de compensation opposée à la demande en restitution du prix de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss marine à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au [...] depuis le 1er juillet 2005, l'arrêt rendu le 28 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à leur réitérer des offres de vente valables et de leurs demandes tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à les indemniser de leurs préjudices consécutifs aux fautes commises par cette société ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1er juillet 2005, leurs demandes sont recevables ; que M. et Mme X... sont locataires : de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991 et d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991 ; que l'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente de l'immeuble par lots ; que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros ; que le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix ; que Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros ; que son offre a été refusée le 26 février 2004 ; que le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros ; que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; qu'il ressort des dispositions de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X..., en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau, de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse...
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 octobre 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-28.099), que la société Foncière Résiouest, propriétaire d'un immeuble, a demandé à la société Cogedim vente de procéder à sa vente par lots ; que la société Cogedim vente a notifié successivement à M. X... puis à son épouse, locataires d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble, une offre de vente, au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, qu'ils n'ont pas acceptée ; que ceux-ci ont assigné les sociétés Foncière Résiouest, Cogedim vente et Edelweiss marine, acquéreur des locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées, ainsi que de la vente consentie ultérieurement et en réparation de leur préjudice ; que Mmes Sandrine et Marion X... sont intervenues volontairement en qualité d'ayants droit de Michèle X..., décédée en cours d'instance ;
Sur le premier moyen, pris en ses première à troisième et cinquième à dixième branches, et sur le deuxième moyen, pris en ses première et troisième à sixième branches, du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation des sociétés Foncière Résiouest et Cogedim vente à réitérer des offres de vente valables et à les indemniser de leurs préjudices ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant à bon droit retenu que la nullité de la vente n'avait pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la demande de délivrance, par la société Foncière Résiouest, de nouvelles offres à M. X... et à son épouse devait être rejetée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que M. X... et son épouse ne rapportaient pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest, la cour d‘appel, qui a répondu aux conclusions prétendument omises, qui ne s'est pas contredite et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche, relative à la perte d'une chance d'acquérir le bien, ou de répondre à des conclusions, relatives à l'économie de loyers dont ils avaient été privés, que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que M. X... et son épouse ne prouvaient pas de lien de causalité entre les préjudices matériel et moral invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Résiouest et à la société Cogedim vente et que leurs demandes en dommages-intérêts devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche, sur le deuxième moyen, pris en deuxième branche, sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Cogedim vente, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Foncière Résiouest :
Vu l'article 564 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest tendant au paiement par la SCI Edelweiss marine de l'intégralité des loyers versés par M. X... et son épouse depuis le 1er juillet 2005, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande nouvelle, au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, pour avoir été formée pour la première fois en appel ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette demande ne constituait pas une demande de compensation opposée à la demande en restitution du prix de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss marine à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au [...] depuis le 1er juillet 2005, l'arrêt rendu le 28 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à leur réitérer des offres de vente valables et de leurs demandes tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à les indemniser de leurs préjudices consécutifs aux fautes commises par cette société ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1er juillet 2005, leurs demandes sont recevables ; que M. et Mme X... sont locataires : de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991 et d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991 ; que l'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente de l'immeuble par lots ; que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros ; que le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix ; que Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros ; que son offre a été refusée le 26 février 2004 ; que le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros ; que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; qu'il ressort des dispositions de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X..., en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau, de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse...
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