Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, 15-19.753, Publié au bulletin
| Presiding Judge | M. Chauvin (président) |
| ECLI | ECLI:FR:CCASS:2017:C300894 |
| Citation | Sur la qualification, de vente en l'état futur d'achèvement, d'un contrat de vente d'un immeuble, objet d'une rénovation, à rapprocher :3e Civ., 7 janvier 2016, pourvois n° 14-29.655 à 14-29.676, Bull. 2016, III, n° 3 (rejet) ;3e Civ., 18 février 2016, pourvoi n° 15-12.719, Bull. 2016, III, n° 30 (1) (rejet), et les arrêts cités |
| Case Outcome | Rejet |
| Counsel | SCP Baraduc,Duhamel et Rameix,SCP Boré,Salve de Bruneton et Mégret,SCP Bénabent et Jéhannin,SCP Thouin-Palat et Boucard |
| Date | 14 septembre 2017 |
| Docket Number | 15-19753 |
| Appeal Number | 31700894 |
| Court | Troisième Chambre Civile (Cour de Cassation de France) |
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 9 avril 2015), que, suivant acte reçu, le 8 novembre 2005, par M. V... (le notaire), la société Sogimm, membre, avec les sociétés Lyonnaise de Rénovation (LDR) et SLM maîtrise d'ouvrage (SLM), d'un groupe éponyme constitué sous l'égide d'une société holding, a acquis de la communauté de communes Riom Communauté un ensemble immobilier constituant l'ancienne Manufacture des tabacs, composée de bâtiments à usage industriel désaffectés inscrits, en partie, à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ; qu'elle leur a confié leur commercialisation « en l'état », par lots, dans la perspective d'une opération de réhabilitation et de transformation en résidences locatives présentée comme éligible aux dispositifs de défiscalisation dits « loi Malraux » et « loi de Robien », à la société Ufifrance Patrimoine, chargée de collationner les actes de réservation et les promesses unilatérales de vente de lots ; qu'après levée de l'option, celles-ci ont été réitérées en la forme authentique au profit de diverses personnes (les acquéreurs) entre le 18 novembre 2005 et le 27 juin 2007 ; que les travaux de rénovation, confiés à la société LDR, selon des marchés à forfait conclus avec quatre associations syndicales libres (ASL), auxquelles les acquéreurs avaient délégué la maîtrise d'ouvrage, avec l'assistance de la société SLM, ont été retardés et ont donné lieu à des actions directes des sous-traitants ; que les emplacements de stationnement à construire en sous-sol des bâtiments, s'étant avérés irréalisables, ont été remplacés par des parcs de stationnement aériens, objet d'un permis de construire modificatif ; que, soutenant principalement que cette opération immobilière dissimulait une vente d'immeuble à construire, vingt-neuf acquéreurs de lots ont assigné les sociétés du groupe Sogimm, la société Ufifrance Patrimoine et sa société mère, l'Union financière de France banque (l'UFF), ainsi que les ASL, en nullité de leur acte de vente et subsidiairement, en indemnisation des préjudices nés des retards de délivrance ou du défaut de conformité des lots ; que, les sociétés du groupe Sogimm ayant été mises en liquidation judiciaire en cours d'instance, leurs mandataires liquidateurs ont été attraits à l'instance ; que les sociétés Ufifrance et UFF ont assigné en garantie le notaire et la SCP au sein de laquelle il exerce ;
Sur les premier, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal des acquéreurs et sur le moyen unique du pourvoi incident du mandataire liquidateur de la société Sogimm, ci-après annexés :
Délibéré par la première chambre civile de la Cour de cassation, après débats à l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal des acquéreurs, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en nullité des actes de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société SOGIMM avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu'aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n'avait été souscrite au profit du vendeur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverainement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fiscaux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes de nullité devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen du pourvoi principal des acquéreurs, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres pourvois incidents qui ne sont qu'éventuels :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et vingt-sept autres demandeurs.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause la société Union Financière de France Banque ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « c'est pertinemment que la juridiction du premier degré a mis hors de cause la SA UNION FINANCIERE DE FRANCE BANQUE dès lors que n'est pas rapportée la preuve que cette personne morale, dotée d'une personnalité propre, établissement bancaire agréé par le comité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement, qui est une des composantes du groupe UNION FINANCIERE DE FRANCE au même titre que les sociétés UNIFRANCE GESTION SEGESFI et UNIFRANCE PATRIMOINE, aurait conclu des accords avec le groupe SOGIMM et les sociétés le constituant ; que si la mention « Union Financière de France Banque » figure sur certains des documents (annexe renseignements et profil investisseur) remis aux acquéreurs, ces derniers n'ont toutefois contracté qu'avec la SAS UNIFRANCE PATRIMOINE ainsi qu'il ressort des pièces versées aux débats et des courriers dont les acquéreurs ont été destinataires émanant toutes de la SAS UNIFRANCE PATRIMOINE ; que si la mention « Union Financière de France » figure sur plusieurs autres documents remis aux acquéreurs, ce groupe ne peut être considéré comme pouvant être partie à une procédure puisqu'il n'a pas la personnalité morale » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « tous les documents utilisés dans la phase de négociation sont au nom de UFI FRANCE PATRIMOINE et de ses agences locales, laquelle société a donc effectivement démarché les candidats acquéreurs ; qu'en revanche le nom UNION FINANCIERE DE FRANCE n'apparaît que parfois, manifestement comme un rappel du groupe auquel appartient la société chargée du démarchage, mais pas comme rédactrice de ces documents, si bien qu'elle sera mise hors de cause » ;
ALORS 1°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement est tenu à un devoir de conseil et de renseignement à l'égard de tout acquéreur éventuel relativement aux caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et aux choix à effectuer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a mis hors de cause la société Union Financière de France Banque sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé par les exposants, si la société Ufifrance patrimoine, dont elle relevait expressément qu'elle avait assuré la commercialisation de l'opération immobilière litigieuse, n'avait pas agi pour le compte de celle-ci, de sorte que la société Union Financière de France Banque était tenue à un devoir d'information et de conseil tant lors de la période précontractuelle que lors de la formation d'un éventuel contrat ; que ce faisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 2°/ QUE : dans leurs dernières conclusions d'appel (conclusions n° 4), les exposants (n°1 à 28) faisaient valoir, que dans le dossier d'investissement immobilier qui leur avait été remis, apparaissaient non seulement le logo et la dénomination « Union Financière de France Banque-Conseil en création de patrimoine » mais, au verso, également les coordonnées détaillées de la société éditrice avec le numéro RCS de la société Union Financière de France Banque à savoir 473 801 330 ; qu'ils soutenaient encore que c'est la société Union Financière de France Banque qui leur avait adressé divers courriers relatifs à la souscription d'un programme alternatif de réalisation de parkings et que c'est encore cette dernière qui, à la suite de la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre du groupe SOGIMM, avait invité chacun des copropriétaires à régulariser par son intermédiaire, suivant modèle établi par ses propres conseils, une déclaration de créance au passif de chacune des sociétés du Groupe SOGIMM, la société Union Financière de France Banque prenant en charge les frais d'avocat ; qu'en mettant la société Union Financière de France Banque hors de cause sans répondre à ces chefs péremptoires des conclusions des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué partiellement confirmatif d'AVOIR débouté la SCI Y... - X... (les époux X... Y...), monsieur Z..., les époux A... B..., les époux C... D..., la SCI Maido (les époux E... G...), les époux H... I..., les époux J... K..., les époux L... M..., monsieur HH... , les époux P... Q..., les époux N... O..., madame II... veuve R..., madame Isabelle R..., monsieur R..., madame Catherine R... (l'indivision R...), les époux S... T... et monsieur U... de leurs demandes en nullité des actes de vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « n'étant pas lié par la qualification juridique donnée par les parties à une convention, le juge peut toujours la requalifier en fonction de la réalité des engagements souscrits ; qu'il n'est pas contestable, en l'espèce, que...
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 9 avril 2015), que, suivant acte reçu, le 8 novembre 2005, par M. V... (le notaire), la société Sogimm, membre, avec les sociétés Lyonnaise de Rénovation (LDR) et SLM maîtrise d'ouvrage (SLM), d'un groupe éponyme constitué sous l'égide d'une société holding, a acquis de la communauté de communes Riom Communauté un ensemble immobilier constituant l'ancienne Manufacture des tabacs, composée de bâtiments à usage industriel désaffectés inscrits, en partie, à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ; qu'elle leur a confié leur commercialisation « en l'état », par lots, dans la perspective d'une opération de réhabilitation et de transformation en résidences locatives présentée comme éligible aux dispositifs de défiscalisation dits « loi Malraux » et « loi de Robien », à la société Ufifrance Patrimoine, chargée de collationner les actes de réservation et les promesses unilatérales de vente de lots ; qu'après levée de l'option, celles-ci ont été réitérées en la forme authentique au profit de diverses personnes (les acquéreurs) entre le 18 novembre 2005 et le 27 juin 2007 ; que les travaux de rénovation, confiés à la société LDR, selon des marchés à forfait conclus avec quatre associations syndicales libres (ASL), auxquelles les acquéreurs avaient délégué la maîtrise d'ouvrage, avec l'assistance de la société SLM, ont été retardés et ont donné lieu à des actions directes des sous-traitants ; que les emplacements de stationnement à construire en sous-sol des bâtiments, s'étant avérés irréalisables, ont été remplacés par des parcs de stationnement aériens, objet d'un permis de construire modificatif ; que, soutenant principalement que cette opération immobilière dissimulait une vente d'immeuble à construire, vingt-neuf acquéreurs de lots ont assigné les sociétés du groupe Sogimm, la société Ufifrance Patrimoine et sa société mère, l'Union financière de France banque (l'UFF), ainsi que les ASL, en nullité de leur acte de vente et subsidiairement, en indemnisation des préjudices nés des retards de délivrance ou du défaut de conformité des lots ; que, les sociétés du groupe Sogimm ayant été mises en liquidation judiciaire en cours d'instance, leurs mandataires liquidateurs ont été attraits à l'instance ; que les sociétés Ufifrance et UFF ont assigné en garantie le notaire et la SCP au sein de laquelle il exerce ;
Sur les premier, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal des acquéreurs et sur le moyen unique du pourvoi incident du mandataire liquidateur de la société Sogimm, ci-après annexés :
Délibéré par la première chambre civile de la Cour de cassation, après débats à l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal des acquéreurs, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en nullité des actes de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société SOGIMM avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu'aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n'avait été souscrite au profit du vendeur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverainement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fiscaux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes de nullité devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen du pourvoi principal des acquéreurs, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres pourvois incidents qui ne sont qu'éventuels :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et vingt-sept autres demandeurs.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause la société Union Financière de France Banque ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « c'est pertinemment que la juridiction du premier degré a mis hors de cause la SA UNION FINANCIERE DE FRANCE BANQUE dès lors que n'est pas rapportée la preuve que cette personne morale, dotée d'une personnalité propre, établissement bancaire agréé par le comité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement, qui est une des composantes du groupe UNION FINANCIERE DE FRANCE au même titre que les sociétés UNIFRANCE GESTION SEGESFI et UNIFRANCE PATRIMOINE, aurait conclu des accords avec le groupe SOGIMM et les sociétés le constituant ; que si la mention « Union Financière de France Banque » figure sur certains des documents (annexe renseignements et profil investisseur) remis aux acquéreurs, ces derniers n'ont toutefois contracté qu'avec la SAS UNIFRANCE PATRIMOINE ainsi qu'il ressort des pièces versées aux débats et des courriers dont les acquéreurs ont été destinataires émanant toutes de la SAS UNIFRANCE PATRIMOINE ; que si la mention « Union Financière de France » figure sur plusieurs autres documents remis aux acquéreurs, ce groupe ne peut être considéré comme pouvant être partie à une procédure puisqu'il n'a pas la personnalité morale » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « tous les documents utilisés dans la phase de négociation sont au nom de UFI FRANCE PATRIMOINE et de ses agences locales, laquelle société a donc effectivement démarché les candidats acquéreurs ; qu'en revanche le nom UNION FINANCIERE DE FRANCE n'apparaît que parfois, manifestement comme un rappel du groupe auquel appartient la société chargée du démarchage, mais pas comme rédactrice de ces documents, si bien qu'elle sera mise hors de cause » ;
ALORS 1°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement est tenu à un devoir de conseil et de renseignement à l'égard de tout acquéreur éventuel relativement aux caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et aux choix à effectuer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a mis hors de cause la société Union Financière de France Banque sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé par les exposants, si la société Ufifrance patrimoine, dont elle relevait expressément qu'elle avait assuré la commercialisation de l'opération immobilière litigieuse, n'avait pas agi pour le compte de celle-ci, de sorte que la société Union Financière de France Banque était tenue à un devoir d'information et de conseil tant lors de la période précontractuelle que lors de la formation d'un éventuel contrat ; que ce faisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 2°/ QUE : dans leurs dernières conclusions d'appel (conclusions n° 4), les exposants (n°1 à 28) faisaient valoir, que dans le dossier d'investissement immobilier qui leur avait été remis, apparaissaient non seulement le logo et la dénomination « Union Financière de France Banque-Conseil en création de patrimoine » mais, au verso, également les coordonnées détaillées de la société éditrice avec le numéro RCS de la société Union Financière de France Banque à savoir 473 801 330 ; qu'ils soutenaient encore que c'est la société Union Financière de France Banque qui leur avait adressé divers courriers relatifs à la souscription d'un programme alternatif de réalisation de parkings et que c'est encore cette dernière qui, à la suite de la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre du groupe SOGIMM, avait invité chacun des copropriétaires à régulariser par son intermédiaire, suivant modèle établi par ses propres conseils, une déclaration de créance au passif de chacune des sociétés du Groupe SOGIMM, la société Union Financière de France Banque prenant en charge les frais d'avocat ; qu'en mettant la société Union Financière de France Banque hors de cause sans répondre à ces chefs péremptoires des conclusions des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué partiellement confirmatif d'AVOIR débouté la SCI Y... - X... (les époux X... Y...), monsieur Z..., les époux A... B..., les époux C... D..., la SCI Maido (les époux E... G...), les époux H... I..., les époux J... K..., les époux L... M..., monsieur HH... , les époux P... Q..., les époux N... O..., madame II... veuve R..., madame Isabelle R..., monsieur R..., madame Catherine R... (l'indivision R...), les époux S... T... et monsieur U... de leurs demandes en nullité des actes de vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « n'étant pas lié par la qualification juridique donnée par les parties à une convention, le juge peut toujours la requalifier en fonction de la réalité des engagements souscrits ; qu'il n'est pas contestable, en l'espèce, que...
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