Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2013, 12-23.670, Publié au bulletin

Date de Résolution:17 décembre 2013
SOMMAIRE

Le droit de jouissance privative d'une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires

 
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les trois moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2012), que par acte sous seing privé du 19 décembre 2007, la SCI Claumariandre (la SCI), propriétaire d'un appartement se trouvant au dernier étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a offert d'acquérir le droit de jouissance privative d'une partie de la toiture-terrasse de l'immeuble, affecté dans son intégralité au lot appartenant à Mme X..., sous réserve de l'autorisation du syndicat des copropriétaires d'édifier un escalier extérieur de communication ; que cette autorisation n'ayant pas été accordée, la SCI a déclaré renoncer à cette condition, puis a assigné Mme X... en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1°/ que le droit de jouissance privative d'une partie commune conféré par la copropriété à l'un des copropriétaires est un droit réel et perpétuel ; qu'à ce titre, et en l'absence de prévision contraire, ce droit est cessible à un autre copropriétaire ; qu'en affirmant que la cession partielle de ce droit était nécessairement conditionnée à l'autorisation de la copropriété, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1583 du code civil ;

2°/ que la cession que réalise un copropriétaire du droit réel qu'il tient sur la copropriété n'est soumise à aucune autorisation ni notification préalable ; qu'en affirmant, pour décider que la cession partielle convenue entre la SCI Claumariandre et Mme X... était nécessairement conditionnée à l'autorisation de la copropriété, que cette cession imposait une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, quand cette modification n'a vocation à intervenir sur la diligence du syndic qu'une fois la cession réalisée et notifiée, les juges du fond ont commis une nouvelle erreur de droit, en violation des articles 1134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

3°/ alors que la SCI Claumariandre faisait valoir dans ses dernières conclusions (concl. 20 avril 2012, p. 13, in fine, et p. 17) que le fait de ne pas avoir été autorisée à édifier un escalier entre son appartement et la terrasse ne la privait pas de la possibilité d'y accéder par les parties communes ; qu'en affirmant que l'obtention de cette autorisation était essentielle, quand rien n'empêchait le cessionnaire d'exercer son droit de jouissance en empruntant l'accès commun à la terrasse, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168 et 1583 du code civil ;

4°/ et alors que, et en tout cas, rien ne met obstacle, ni en droit, ni en fait, à ce qu'un droit de jouissance soit cédé si même son exercice est subordonné à l'autorisation de la copropriété, le cessionnaire pouvant toujours obtenir cette autorisation par la suite ou céder lui-même ce droit, le cas échéant avec son lot de copropriété dont la valeur se trouve ainsi majorée ; qu'en affirmant que l'obtention de cette autorisation était essentielle à la cession, quand elle ne subordonnait tout au plus que l'exercice du droit, et qu'elle pouvait toujours être recueillie par la suite, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168 et 1583 du code civil ;

5°/ alors que la défaillance de la condition suspensive n'entraîne la caducité de l'acte qui la contient que pour autant que l'une des parties au moins se prévaut de cette défaillance ; que faute d'avoir constaté que Mme X..., pour renoncer à la cession, s'était prévalue de la défaillance de la condition suspensive, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1168 du code civil ;

6°/ alors que la défaillance d'une condition suspensive reste sans effet lorsqu'elle est invoquée de mauvaise foi ; qu'en affirmant que la cession ne pouvait plus être exécutée du fait de la défaillance de la condition suspensive, quand il résultait de leurs propres constatations que Mme X... avait renoncé à la cession sans jamais se prévaloir de la défaillance de la condition, ce moyen n'ayant été soulevé qu'une fois le litige élevé devant eux, les juges du fond ont encore violé les articles 1134 et 1168 du code civil ;

7°/ et alors que, et en tout cas, dans ses dernières conclusions, la SCI Claumariandre soulignait que Mme X... n'avait à aucun moment argué de la défaillance de la condition suspensive pour renoncer à la cession, faisant seulement savoir qu'elle n'était plus d'accord pour vendre (concl. 20 avril 2012, p. 7, alinéa 1er et 7, et p. 12, in limine) ; qu'à ce titre, la SCI mettait donc en évidence les contradictions de la cédante et, par là, sa mauvaise foi lorsqu'elle en est venue à se prévaloir par la suite de la défaillance de la condition devant les juges ; qu'en ne recherchant pas, comme il lui était ainsi demandé, si Mme X... avait invoqué de bonne foi la défaillance de la condition suspensive, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1168 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, exactement énoncé que le droit de jouissance privative d'une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui a constaté que cette autorisation n'avait pas été obtenue, a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en réalisation forcée de la cession par Mme X... d'une partie du droit de jouissance privatif affecté à son lot devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Claumariandre aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Claumariandre à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Claumariandre ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Claumariandre

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a débouté la SCI CLAUMARIANDRE de sa demande visant à obtenir la réalisation forcée de la cession intervenue le 19 décembre 2007 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la toiture terrasse de l'immeuble Résidence L'Aurore au... à Nice correspond à une partie commune ; que cette terrasse partie commune ne constitue pas un lot ; que le règlement de copropriété d'origine affecte la jouissance privative de...

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