Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, 16-17.174, Publié au bulletin

Presiding JudgeM. Chauvin
ECLIECLI:FR:CCASS:2017:C300889
Case OutcomeCassation partielle
Docket Number16-17174
Date07 septembre 2017
CounselSCP Baraduc,Duhamel et Rameix,SCP Gaschignard
Appeal Number31700889
Subject MatterADJUDICATION - Immeuble - Immeuble loué - Opposabilité du bail à l'adjudicataire - Acceptation par le bailleur du renouvellement du bail commercial - Portée SAISIE IMMOBILIERE - Commandement - Effets - Baux - Baux postérieurs au commandement - Nullité - Exception - Cas - Bail commercial renouvelé
CourtTroisième Chambre Civile (Cour de Cassation de France)
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 mars 2016), que, la société Jesta Fontainebleau (la société Jesta), adjudicataire d'un ensemble immobilier saisi au préjudice de la société Noga hôtels Cannes (la société Noga) qui avait, par acte authentique du 27 juin 1997, consenti un bail commercial à la société Claubon, a donné congé à la locataire à effet du 30 septembre 2010, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer annuel déplafonné ; que le 9 novembre 2010, la société Jesta a assigné la société locataire en nullité tant du bail que de la demande de renouvellement adressée le 19 octobre 2005 à l'ancien bailleur et subsidiairement, en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2006 ; que la société Claubon a soulevé la prescription de l'action en fixation du loyer ;

Attendu que, pour rejeter le moyen tiré de la prescription biennale, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la demande de renouvellement du bail formée par la société Claubon ait été portée à la connaissance de la société Jesta, laquelle n'était pas tenue, en qualité de nouveau propriétaire, de s'informer sur l'état du bail en cours de sorte que le délai biennal de prescription n'a pas couru à compter du 1er avril 2006 ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société Claubon avait, le 19 octobre 2005, demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2006 et qu'à défaut d'avoir répondu à cette demande dans le délai de trois mois, la société Noga était réputée l'avoir acceptée tacitement de sorte que le bail s'était renouvelé le 1er avril 2006, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident éventuel :

Attendu que la société Jesta fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en nullité de la demande de renouvellement du bail du 19 octobre 2005, alors, selon le moyen :

1°/ que les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un ou l'autre des cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demande ; que le bail commercial renouvelé est un nouveau bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail commercial liant la société Claubon à la société Noga avait fait l'objet, de la part du preneur, d'une demande de renouvellement le 19 octobre 2005 pour un effet àcompter du 1er avril 2006, et qu'un commandement aux fins de saisie-vente avait été délivré à la société Noga le 8 avril 2002 ; qu'il résulte de ces constatations que le nouveau bail renouvelé s'est formé postérieurement au commandement, de sorte que la société Jesta, adjudicataire, était fondée à en solliciter la nullité ; que la cour d'appel a néanmoins jugé que le bail ayant acquis date certaine, sa nullité ne pouvait pas être demandée ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le bail renouvelé, tout comme la demande de renouvellement, avait été formé après le commandement, de sorte qu'il était entaché de nullité, peu important qu'il ait acquis ou non date certaine, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 684 de l'ancien code de procédure civile ;

2°/ que les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent ; que cette nullité s'applique notamment au bail renouvelé dans les conditions de l'article L. 145-10 du code de commerce ; qu'en jugeant, par motifs réputés adoptés, que la demande de renouvellement était un droit pour le locataire résultant de dispositions d'ordre public, ce qui privait la société Jesta du droit de solliciter la nullité du bail renouvelé à la suite de cette demande, bien que ce renouvellement fût postérieur au commandement de saisie-vente, la cour d'appel a violé l'article 684 de l'ancien code de procédure civile ;

3°/ qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au-delà de son terme ; qu'en ce cas, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ; qu'en l'espèce, pour juger que la société Jesta n'était pas fondée à solliciter la nullité du...

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