Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 décembre 2017, 16-24.170, Publié au bulletin
| Presiding Judge | M. Chauvin |
| ECLI | ECLI:FR:CCASS:2017:C301293 |
| Case Outcome | Cassation partielle |
| Counsel | Me Le Prado,SCP Boré,Salve de Bruneton et Mégret,SCP Boutet et Hourdeaux,SCP Rocheteau et Uzan-Sarano |
| Appeal Number | 31701293 |
| Date | 14 décembre 2017 |
| Court | Troisième Chambre Civile (Cour de Cassation de France) |
| Docket Number | 16-24170 |
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 21 juillet 2016), que, par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par M. X..., notaire membre de la société civile professionnelle X...- E...-F... (le notaire), M. Y... (le vendeur) a vendu, au prix de 98 000 euros, par l'intermédiaire de la société Marc immobilier (l'agent immobilier), à M. et Mme Z... (les acquéreurs) une maison d'habitation atteinte de fissures anciennes ; qu'un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l'immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; que, se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire ; que celui-ci a appelé en garantie l'agent immobilier ; que le vendeur a appelé en garantie M. A..., l'entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident du notaire, pris en première branche, ci-après annexé :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l'acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l'expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, ci-après annexé :
Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d'information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour condamner le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291, 08 euros au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, l'arrêt retient qu'en application de l'article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi incident du notaire et le second moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, réunis :
Vu l'article 1644 du code civil ;
Attendu que, pour condamner le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60 000 euros au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, l'arrêt retient que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 % ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 238 291, 08 euros la somme allouée à M. et Mme Z... et en ce qu'il condamne la société civile professionnelle X...- E...-F... et la société Marc immobilier à supporter, chacune, partie de la réduction du prix de vente, l'arrêt rendu le 21 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué,
D'AVOIR ayant confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré bien fondés les époux Z... en leur action dirigée contre M. Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés, condamné M. Y... à verser aux époux Z... la somme de 238 291, 08 euros ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de M. Y..., le compromis de vente signé par l'intermédiaire de la SARL Marc Immobilier le 22 mai 2007 entre M Pascal Y..., vendeur, et les époux Z..., acquéreurs, contient la seule mention suivante à titre conditions particulière : « Les acquéreurs ont pris connaissance que cette maison a subi un sinistre relatif à des fissures, que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé sans aucun recours ce qu'acceptent les acquéreurs ici présents » ;
que l'acte de réitération notarié de l'acquisition des époux Z... du 20 juillet 2007 mentionne quant à lui le rappel qu'à un acte de vente précédent, intervenue entre Mme B... et les époux C..., du 26 juin 1998, il avait été mentionné, notamment concernent les vices de construction atteignant l'immeuble vendu : « L'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé tant par le " vendeur " que par le notaire associé soussigné que la maison ci-dessus désignée est fissurée et après avoir pris connaissance lui-même de l'importance de ces fissures tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, s'être lui-même renseigné sur les conséquences à court, moyen et long terme de ces fissures pour la solidité de l'immeuble auprès de professionnels du bâtiment et que la mairie de VIERZON a refusé, le 22 octobre 1990, de délivrer le certificat de conformité suite à sa construction, et savoir également que ledit certificat de conformité ne peut être délivré en l'état actuel de la construction.
« Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle et reconnaît que le notaire associé soussigné lui a fait apprécier tous les risques et inconvénients possibles de cette situation et qu'il ne pourra exercer aucun recours.
« Il décharge tant le vendeur que le notaire associé soussigné de toute responsabilité à cet égard.
« Les causes de ces fissures et le préjudice qui en est résulté pour la venderesse ont été analysés aux termes d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourges en date du 25 septembre 1997, devenu définitif à défaut d'appel,
« L'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de ce jugement dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention » ;
qu'ensuite du rappel de cette mention le vendeur dans l'acte concernant les époux Z..., c'est à dire M. Y..., fait la déclaration suivante : « Le VENDEUR a fait réaliser des travaux de renforcement des fondations par l'entreprise A... HERNANI, une copie de la facture est annexée aux présentes. (ANNEXE 5 bis) » ; que de cet exposé il résulte que la seule annexe dont les époux Z... ont pu prendre connaissance concerne la facture des travaux réalisés M. A... et que ni le jugement visé à l'acte précédent, ni le rapport d'expertise de M. D... ayant conduit à ce jugement ne leur ont été communiqués ; que lors de la vente ils avaient donc connaissance, tout d'abord par la déclaration mentionnée au compromis que l'immeuble avait connu un sinistre de fissuration mais « que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé », et ensuite au moment de la réitération par acte authentique qu'il était intervenu un jugement, sans celui-ci ne leur soit communiqué, et que la réparation des désordres était peu importante compte tenu du montant travaux réalisés par A... s'élevant à 5. 380 € HT ; que des déclarations des parties et des pièces versées au débat, il ressort que le vendeur de l'immeuble, M. Y..., avait quant à lui parfaite connaissance, de l'état de l'immeuble lors de son acquisition intervenue le 4 juillet 2000, car si la même mention que celle rappelée ci-dessus figurait à son acte, le jugement du tribunal de grande instance de Bouges du 25 septembre 1997 était bien annexé à l'acte, lequel jugement indique d'une part que les désordres compromettent la solidité de l'immeuble et nécessitent « soit la réalisation d'importants travaux confortatifs et de remise en état évalués à 461. 782 F, soit la démolition et la reconstruction de la maison pour un coût de 544. 454 F » ; que ce...
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 21 juillet 2016), que, par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par M. X..., notaire membre de la société civile professionnelle X...- E...-F... (le notaire), M. Y... (le vendeur) a vendu, au prix de 98 000 euros, par l'intermédiaire de la société Marc immobilier (l'agent immobilier), à M. et Mme Z... (les acquéreurs) une maison d'habitation atteinte de fissures anciennes ; qu'un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l'immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; que, se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire ; que celui-ci a appelé en garantie l'agent immobilier ; que le vendeur a appelé en garantie M. A..., l'entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident du notaire, pris en première branche, ci-après annexé :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l'acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l'expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, ci-après annexé :
Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de déclarer l'action des acquéreurs bien fondée à son encontre et de le condamner à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d'information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour condamner le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291, 08 euros au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, l'arrêt retient qu'en application de l'article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi incident du notaire et le second moyen du pourvoi incident de l'agent immobilier, réunis :
Vu l'article 1644 du code civil ;
Attendu que, pour condamner le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60 000 euros au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, l'arrêt retient que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 % ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 238 291, 08 euros la somme allouée à M. et Mme Z... et en ce qu'il condamne la société civile professionnelle X...- E...-F... et la société Marc immobilier à supporter, chacune, partie de la réduction du prix de vente, l'arrêt rendu le 21 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué,
D'AVOIR ayant confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré bien fondés les époux Z... en leur action dirigée contre M. Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés, condamné M. Y... à verser aux époux Z... la somme de 238 291, 08 euros ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de M. Y..., le compromis de vente signé par l'intermédiaire de la SARL Marc Immobilier le 22 mai 2007 entre M Pascal Y..., vendeur, et les époux Z..., acquéreurs, contient la seule mention suivante à titre conditions particulière : « Les acquéreurs ont pris connaissance que cette maison a subi un sinistre relatif à des fissures, que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé sans aucun recours ce qu'acceptent les acquéreurs ici présents » ;
que l'acte de réitération notarié de l'acquisition des époux Z... du 20 juillet 2007 mentionne quant à lui le rappel qu'à un acte de vente précédent, intervenue entre Mme B... et les époux C..., du 26 juin 1998, il avait été mentionné, notamment concernent les vices de construction atteignant l'immeuble vendu : « L'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé tant par le " vendeur " que par le notaire associé soussigné que la maison ci-dessus désignée est fissurée et après avoir pris connaissance lui-même de l'importance de ces fissures tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, s'être lui-même renseigné sur les conséquences à court, moyen et long terme de ces fissures pour la solidité de l'immeuble auprès de professionnels du bâtiment et que la mairie de VIERZON a refusé, le 22 octobre 1990, de délivrer le certificat de conformité suite à sa construction, et savoir également que ledit certificat de conformité ne peut être délivré en l'état actuel de la construction.
« Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle et reconnaît que le notaire associé soussigné lui a fait apprécier tous les risques et inconvénients possibles de cette situation et qu'il ne pourra exercer aucun recours.
« Il décharge tant le vendeur que le notaire associé soussigné de toute responsabilité à cet égard.
« Les causes de ces fissures et le préjudice qui en est résulté pour la venderesse ont été analysés aux termes d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourges en date du 25 septembre 1997, devenu définitif à défaut d'appel,
« L'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de ce jugement dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention » ;
qu'ensuite du rappel de cette mention le vendeur dans l'acte concernant les époux Z..., c'est à dire M. Y..., fait la déclaration suivante : « Le VENDEUR a fait réaliser des travaux de renforcement des fondations par l'entreprise A... HERNANI, une copie de la facture est annexée aux présentes. (ANNEXE 5 bis) » ; que de cet exposé il résulte que la seule annexe dont les époux Z... ont pu prendre connaissance concerne la facture des travaux réalisés M. A... et que ni le jugement visé à l'acte précédent, ni le rapport d'expertise de M. D... ayant conduit à ce jugement ne leur ont été communiqués ; que lors de la vente ils avaient donc connaissance, tout d'abord par la déclaration mentionnée au compromis que l'immeuble avait connu un sinistre de fissuration mais « que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé », et ensuite au moment de la réitération par acte authentique qu'il était intervenu un jugement, sans celui-ci ne leur soit communiqué, et que la réparation des désordres était peu importante compte tenu du montant travaux réalisés par A... s'élevant à 5. 380 € HT ; que des déclarations des parties et des pièces versées au débat, il ressort que le vendeur de l'immeuble, M. Y..., avait quant à lui parfaite connaissance, de l'état de l'immeuble lors de son acquisition intervenue le 4 juillet 2000, car si la même mention que celle rappelée ci-dessus figurait à son acte, le jugement du tribunal de grande instance de Bouges du 25 septembre 1997 était bien annexé à l'acte, lequel jugement indique d'une part que les désordres compromettent la solidité de l'immeuble et nécessitent « soit la réalisation d'importants travaux confortatifs et de remise en état évalués à 461. 782 F, soit la démolition et la reconstruction de la maison pour un coût de 544. 454 F » ; que ce...
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