Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 17-17.908, Publié au bulletin
| Presiding Judge | M. Chauvin |
| ECLI | ECLI:FR:CCASS:2019:C300480 |
| Citation | Sur l'application du régime obligatoire de la vente en l'état futur d'achèvement à la vente de lots meublés d'un immeuble à rénover à usage d'habitation, à rapprocher : 3e Civ., 7 janvier 2016, pourvoi n° 14-29.655, Bull. 2016, III, n° 3 (rejet) |
| Case Outcome | Rejet |
| Appeal Number | 31900480 |
| Date | 23 mai 2019 |
| Counsel | SCP Boré,Salve de Bruneton et Mégret,SCP Gatineau et Fattaccini,SCP Matuchansky,Poupot et Valdelièvre |
| Court | Troisième Chambre Civile (Cour de Cassation de France) |
| Docket Number | 17-17908 |
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 31 janvier 2017), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 10 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.848), que, suivant acte reçu le 15 septembre 2006 par M. G..., notaire associé de la D..., devenue la SCP P... N..., S...-B... O..., A... J... et T... M..., avec le concours de Mme U... I... (les notaires), M. V... a acquis de la société Financière Barbatre des lots d'un immeuble en cours de rénovation ; que le chantier a été abandonné ; que la société Financière Barbatre et la société Sogecif, maître d'oeuvre, ont été mises en redressement puis en liquidation judiciaires ; que, reprochant aux notaires d'avoir failli à leur obligation de conseil en s'abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d'achèvement, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d'optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l'opération immobilière, M. V... les a assignés en responsabilité ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Délibéré par la première chambre civile de la Cour de cassation, après débats à l'audience publique du 13 novembre 2018 où étaient présents : Mme Batut, président de chambre, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, M. Chaumont, avocat général, et Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que les notaires font grief à l'arrêt de les déclarer responsables de la perte de chance subie par M. V... et de les condamner à lui payer diverses sommes, alors, selon le moyen :
1°/ que doivent seules revêtir la forme de l'un des contrats prévus par les articles 1601-2 et 1601-3 du code civil les ventes ayant pour objet le transfert d'un immeuble effectivement affecté à un usage d'habitation ou à un usage commercial et d'habitation ; qu'en retenant que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement à la vente authentifiée par MM. G... et L... aurait été « impérative », parce que le bien cédé était situé dans une copropriété et que l'acte authentique aurait visé un usage d'habitation, bien qu'elle ait constaté, par ailleurs, que les biens, figurant au sein d'un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, avaient été acquis par M. V... afin de profiter du dispositif dit du loueur en meublé professionnel et qu'il avait, à cette fin, consenti un bail commercial à la société Résidence et Château, devant exploiter commercialement les locaux achetés comme résidence hôtelière, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, par fausse application ;
2°/ que le notaire ne saurait répondre d'un dommage qui s'est d'ores et déjà produit avant son intervention ; qu'en relevant, pour écarter le moyen tiré de ce que M. V... était d'ores et déjà engagé par le contrat préliminaire, conclu sous seing-privé avant l'intervention du notaire et hors sa présence, que cela reviendrait à « faire fi du caractère impératif invoqué par l'appelant de la législation protectrice (de la VEFA) qui « s'imposait de plein droit », de sorte que M. V... aurait pu refuser de réitérer la vente par acte authentique ou exiger sa soumission au régime de la VEFA, quand la vente instrumentée n'était pas comprise dans le « secteur protégé » imposant l'application de ce régime juridique, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d'un deux pièces en duplex avec mise en place d'une copropriété tandis que l'acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d'habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l'immeuble dont il dépendait, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement prévu par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation était applicable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne chaque demandeur aux dépens afférents à son propre pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Paris Réunion Montpellier immobilier à payer la somme de 3 000 euros à M. V... et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Paris Réunion Montpellier immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. V... a subi une perte de chance de 90 % de ne pas investir dans l'opération et de ne pas perdre les sommes investies ainsi que d'avoir déclaré Me L... I..., Me G..., et la SARL Samalex responsables de la perte de chance et d'avoir condamné in solidum Me L... I..., Me G..., et la SARL Samalex à payer à M. V... la somme de 215 100,73 euros au titre de son préjudice lié à son engagement désastreux dans l'opération immobilière d'achat du lot numéro quatre de la résidence « Communs du château de Serquigny » située à Serquigny dans l'Eure et à l'irrécouvrabilité quasi certaine des sommes investie et la somme de 8 000 euros à titre de préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE - Sur la qualité de professionnel de l'immobilier de M. V... Même si M. V... ne répond pas dans ses dernières conclusions sur les moyens des notaires et de la SARL Samalex comme quoi il réalisait l'achat à titre professionnel, ceux-ci ne sauraient invoquer les compétences de l'appelant pour s'exonérer de leurs responsabilités, quelles que soient ses activités professionnelles antérieures (décrites par la SARL dont la direction d'une société spécialisée dans les fonds de placements et entités financières) ; qu'à cet égard si la « présentation de l'étude » effectuée par la SARL Samalex portait en sous-titre « programme : nouvelle opération sous le régime loueur en meublé professionnel., on doit remarquer que l'étude est axée sur les avantages fiscaux résultant d'une exploitation sous le régime précité, l'investissement étant projeté sous une forme sociétale, ce qui n'a pas été le cas. D'ailleurs la passation d'un contrat de mise en location du bien par la société hôtelière Résidence & Châteaux montre que l'intéressé n'avait nulle intention de s'occuper de la location lui-même a fortiori dans un cadre professionnel ; qu'ainsi le régime loueur en meublé professionnel n'était pour lui qu'un régime fiscal ; que la qualité invoquée tant par le notaire que par la société Samalex de loueur en meublé professionnel de M. V... ne démontre donc pas que celui-ci ait acquis le bien de Serquigny à titre professionnel, l'acquisition étant, faute de mention spéciale dans les actes ni de démonstration autre, faite par l'intéressé à titre personnel ; que - sur le régime juridique de l'opération Il est constant d'une part que la vente par acte authentique du 15 septembre 2006 a porté sur un lot immobilier ancien en cours de rénovation nécessitant des travaux importants, lot que la société Foncière Barbatre, venderesse, s'est engagée à livrer à M. V... achevé clans un délai déterminé, à savoir le 31 décembre 2006, d'autre part que le constat huissier réalisé le 10 août 2007 démontre que l'immeuble est loin d'être achevé puisque : « le sol se compose d'une chape en ciment à l'état brut », « les murs sont à l'état brut est partiellement rénovés », « ce bâtiment est dépourvu de cloisons intérieures », « le plafond se compose du plancher en béton de l'étage, le tout à l'état brut », « les ouvertures pour les portes et les fenêtres sont visibles dans les murs mais ne sont pas aménagés », « l'accès au premier étage s'effectue de façon provisoire par une échelle ; aucun escalier n'est installé pour accéder à l'étage », « la charpente est visible au plafond du premier étage », « les installations électriques et sanitaires sont en cours de réalisation », « les murs extérieurs de ce bâtiment se composent en partie basse de silex et de briques puis d'un revêtement en ciment à l'état brut par endroits », « un pourtour façon pierre est visible au niveau de chacune des ouvertures du rez-de-chaussée », « la toiture se compose de petites tuiles plus anciennes côté façade côté arrière », « des tuiles sont manquantes sur une certaine surface tant côté façade côté arrière », « les encadrements des ouvertures situées à l'étage sont assez vétustes », les photographies jointes montrant que le bâtiment ne comporte pas de fenêtres ni de portes extérieures dans ses ouvertures ; qu'il est aussi patent qu'un second constat d'huissier de justice en date du 6 novembre 2007 démontre que le chantier est quasiment dans le même état, même si un responsable de travaux fait état de pose de tomettes dans les 15 prochains jours, et si les ouvertures de l'étage ont été bouchées à certains endroits ; que si l'acquéreur évoque la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 relative notamment à la vente d'immeubles à rénover, cette loi n'apparaît pas applicable à l'espèce puisque le contrat de vente sous-seing-privé a été conclu le 4 juillet 2006, c'est-à-dire antérieurement à la loi précitée dont le décret d'application date du 18 décembre 2008 ; que toutefois l'acquéreur invoque le régime propre à la vente d'immeubles...
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 31 janvier 2017), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 10 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.848), que, suivant acte reçu le 15 septembre 2006 par M. G..., notaire associé de la D..., devenue la SCP P... N..., S...-B... O..., A... J... et T... M..., avec le concours de Mme U... I... (les notaires), M. V... a acquis de la société Financière Barbatre des lots d'un immeuble en cours de rénovation ; que le chantier a été abandonné ; que la société Financière Barbatre et la société Sogecif, maître d'oeuvre, ont été mises en redressement puis en liquidation judiciaires ; que, reprochant aux notaires d'avoir failli à leur obligation de conseil en s'abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d'achèvement, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d'optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l'opération immobilière, M. V... les a assignés en responsabilité ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Délibéré par la première chambre civile de la Cour de cassation, après débats à l'audience publique du 13 novembre 2018 où étaient présents : Mme Batut, président de chambre, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, M. Chaumont, avocat général, et Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que les notaires font grief à l'arrêt de les déclarer responsables de la perte de chance subie par M. V... et de les condamner à lui payer diverses sommes, alors, selon le moyen :
1°/ que doivent seules revêtir la forme de l'un des contrats prévus par les articles 1601-2 et 1601-3 du code civil les ventes ayant pour objet le transfert d'un immeuble effectivement affecté à un usage d'habitation ou à un usage commercial et d'habitation ; qu'en retenant que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement à la vente authentifiée par MM. G... et L... aurait été « impérative », parce que le bien cédé était situé dans une copropriété et que l'acte authentique aurait visé un usage d'habitation, bien qu'elle ait constaté, par ailleurs, que les biens, figurant au sein d'un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, avaient été acquis par M. V... afin de profiter du dispositif dit du loueur en meublé professionnel et qu'il avait, à cette fin, consenti un bail commercial à la société Résidence et Château, devant exploiter commercialement les locaux achetés comme résidence hôtelière, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, par fausse application ;
2°/ que le notaire ne saurait répondre d'un dommage qui s'est d'ores et déjà produit avant son intervention ; qu'en relevant, pour écarter le moyen tiré de ce que M. V... était d'ores et déjà engagé par le contrat préliminaire, conclu sous seing-privé avant l'intervention du notaire et hors sa présence, que cela reviendrait à « faire fi du caractère impératif invoqué par l'appelant de la législation protectrice (de la VEFA) qui « s'imposait de plein droit », de sorte que M. V... aurait pu refuser de réitérer la vente par acte authentique ou exiger sa soumission au régime de la VEFA, quand la vente instrumentée n'était pas comprise dans le « secteur protégé » imposant l'application de ce régime juridique, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d'un deux pièces en duplex avec mise en place d'une copropriété tandis que l'acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d'habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l'immeuble dont il dépendait, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement prévu par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation était applicable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne chaque demandeur aux dépens afférents à son propre pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Paris Réunion Montpellier immobilier à payer la somme de 3 000 euros à M. V... et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Paris Réunion Montpellier immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. V... a subi une perte de chance de 90 % de ne pas investir dans l'opération et de ne pas perdre les sommes investies ainsi que d'avoir déclaré Me L... I..., Me G..., et la SARL Samalex responsables de la perte de chance et d'avoir condamné in solidum Me L... I..., Me G..., et la SARL Samalex à payer à M. V... la somme de 215 100,73 euros au titre de son préjudice lié à son engagement désastreux dans l'opération immobilière d'achat du lot numéro quatre de la résidence « Communs du château de Serquigny » située à Serquigny dans l'Eure et à l'irrécouvrabilité quasi certaine des sommes investie et la somme de 8 000 euros à titre de préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE - Sur la qualité de professionnel de l'immobilier de M. V... Même si M. V... ne répond pas dans ses dernières conclusions sur les moyens des notaires et de la SARL Samalex comme quoi il réalisait l'achat à titre professionnel, ceux-ci ne sauraient invoquer les compétences de l'appelant pour s'exonérer de leurs responsabilités, quelles que soient ses activités professionnelles antérieures (décrites par la SARL dont la direction d'une société spécialisée dans les fonds de placements et entités financières) ; qu'à cet égard si la « présentation de l'étude » effectuée par la SARL Samalex portait en sous-titre « programme : nouvelle opération sous le régime loueur en meublé professionnel., on doit remarquer que l'étude est axée sur les avantages fiscaux résultant d'une exploitation sous le régime précité, l'investissement étant projeté sous une forme sociétale, ce qui n'a pas été le cas. D'ailleurs la passation d'un contrat de mise en location du bien par la société hôtelière Résidence & Châteaux montre que l'intéressé n'avait nulle intention de s'occuper de la location lui-même a fortiori dans un cadre professionnel ; qu'ainsi le régime loueur en meublé professionnel n'était pour lui qu'un régime fiscal ; que la qualité invoquée tant par le notaire que par la société Samalex de loueur en meublé professionnel de M. V... ne démontre donc pas que celui-ci ait acquis le bien de Serquigny à titre professionnel, l'acquisition étant, faute de mention spéciale dans les actes ni de démonstration autre, faite par l'intéressé à titre personnel ; que - sur le régime juridique de l'opération Il est constant d'une part que la vente par acte authentique du 15 septembre 2006 a porté sur un lot immobilier ancien en cours de rénovation nécessitant des travaux importants, lot que la société Foncière Barbatre, venderesse, s'est engagée à livrer à M. V... achevé clans un délai déterminé, à savoir le 31 décembre 2006, d'autre part que le constat huissier réalisé le 10 août 2007 démontre que l'immeuble est loin d'être achevé puisque : « le sol se compose d'une chape en ciment à l'état brut », « les murs sont à l'état brut est partiellement rénovés », « ce bâtiment est dépourvu de cloisons intérieures », « le plafond se compose du plancher en béton de l'étage, le tout à l'état brut », « les ouvertures pour les portes et les fenêtres sont visibles dans les murs mais ne sont pas aménagés », « l'accès au premier étage s'effectue de façon provisoire par une échelle ; aucun escalier n'est installé pour accéder à l'étage », « la charpente est visible au plafond du premier étage », « les installations électriques et sanitaires sont en cours de réalisation », « les murs extérieurs de ce bâtiment se composent en partie basse de silex et de briques puis d'un revêtement en ciment à l'état brut par endroits », « un pourtour façon pierre est visible au niveau de chacune des ouvertures du rez-de-chaussée », « la toiture se compose de petites tuiles plus anciennes côté façade côté arrière », « des tuiles sont manquantes sur une certaine surface tant côté façade côté arrière », « les encadrements des ouvertures situées à l'étage sont assez vétustes », les photographies jointes montrant que le bâtiment ne comporte pas de fenêtres ni de portes extérieures dans ses ouvertures ; qu'il est aussi patent qu'un second constat d'huissier de justice en date du 6 novembre 2007 démontre que le chantier est quasiment dans le même état, même si un responsable de travaux fait état de pose de tomettes dans les 15 prochains jours, et si les ouvertures de l'étage ont été bouchées à certains endroits ; que si l'acquéreur évoque la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 relative notamment à la vente d'immeubles à rénover, cette loi n'apparaît pas applicable à l'espèce puisque le contrat de vente sous-seing-privé a été conclu le 4 juillet 2006, c'est-à-dire antérieurement à la loi précitée dont le décret d'application date du 18 décembre 2008 ; que toutefois l'acquéreur invoque le régime propre à la vente d'immeubles...
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