Cour d'appel d'Orléans, 13 décembre 2018, 17/027111

Case OutcomeInfirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Date13 décembre 2018
Docket Number17/027111
CourtCourt of Appeal of Orleans (France)

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/12/2018
Me X... Z...1265211180292929

la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS
ARRÊT du : 13 DECEMBRE 2018

No : 440 - 18
No RG 17/02711 - No Portalis
DBVN-V-B7B-FRDZ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 15 Juin 2017

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265

SA CLINIQUE VELPEAU
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]

Ayant pour avocat postulant Me X... Z..., avocat au barreau d'ORLEANS, et ayant pour avocat plaidant Me Florent A..., membre de la SCP CVS, avocat au barreau de NANTES,

D'UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265220021380821


SAS MAISON DE SANTE VELPEAU immatriculée au RCS de Paris sous le no 574 803 128, dont le siège social est c/o Xavier B..., [...] ,
est prise en la personne de son gérant en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège.
C/o Xavier B...
[...]

Ayant pour avocat postulant Me Isabelle C..., membre de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS, et ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul D..., membre de L'AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de Paris,
D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 31 Août 2017
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 juin 2018

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 18 OCTOBRE 2018, à 9 heures 30, devant Madame Elisabeth HOURS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 786 du code de procédure civile.

Lors du délibéré :
Madame Elisabeth HOURS, Conseiller faisant fonction de Président de la Collégialité, qui en a rendu compte à la collégialité
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller,
Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,

Greffiers :

Madame Irène ASCAR, Greffier placé lors des débats, et Madame Maëlle BOUGON, Greffier placé lors du prononcé.


ARRÊT :

Prononcé le 13 DECEMBRE 2018 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société Maison de Santé Velpeau a donné à bail commercial à effet du 1er janvier 1976 à la société Clinique Médico-Chirurgicale Velpeau (devenue la société Clinique Velpeau) des locaux à usage de clinique avec bâtiments annexes, emplacements de parking et parc arboré sur un terrain de 10.091 m² situé [...] , pour être utilisés exclusivement à usage principal d'établissement hospitalier et à titre accessoire de maison de convalescence et/ou de retraite.

Par ailleurs, la société immobilière VELPIMMO associée majoritaire de la société Maison de Santé Velpeau, a, le 20 mai 1983, donné à bail à construction -prorogé en 2000 et devant arriver à échéance le 31 décembre 2029- à la Clinique Velpeau une parcelle de terrain contiguë à la première, sur laquelle a été construite une extension de la clinique.

Avant l'échéance du bail commercial renouvelé pour douze ans au 1er janvier 1990, les parties sont convenues le 10 mars 2000 d'un renouvellement anticipé à compter du 1er janvier 2000 pour une durée ferme et irrévocable de 30 ans expirant au 31 décembre 2029 moyennant un loyer hors taxes d'1.888.401,36 francs pour l'année 2000 puis 2.100.000 francs à compter du 1er janvier 2001 assorti d'une clause d'échelle mobile automatique, le bailleur promettant dans l'acte d'offrir à l'expiration de ce bail son renouvellement une fois, pour douze années, aux mêmes charges et conditions. Le bail met à la charge du preneur toutes les réparations y compris pour cause d'usure ou vétusté et celles définies à l'article 606 du code civil, le remboursement de la taxe foncière, et l'assurance de l'immeuble.

Par acte signifié le 24 novembre 2006, la locataire a fait connaître à la bailleresse son intention d'exploiter désormais à titre principal dans les lieux une activité de maison de convalescence et de soins de suite.

En réponse, la propriétaire lui a notifié le 12 janvier 2007 son accord pour ce changement d'activité en sollicitant, au visa de l'article L.145-52 du code de commerce, la fixation du loyer à la somme annuelle hors taxe de 601.519 euros correspondant selon elle à la valeur locative.



Le 8 janvier 2008 le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tours, lequel a ordonné une expertise par jugement du 22 mai 2008 en demandant à Monsieur E... de donner son avis sur la valeur locative d'une part au 12 janvier 2006, date d'acceptation par le bailleur de la demande de despécialisation plénière, et d'autre part au 13 août 2007, date de signification de la demande en révision du loyer pour cause d'augmentation de plus du quart du loyer par application de la clause d'échelle mobile, ce jugement fixant le prix du loyer à régler dans l'attente de la décision à intervenir à son montant actuel soit la somme de 380.355,68 euros indexée conformément aux clauses du bail.

Par jugement du 27 mai 2010, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 354.000 euros sauf assurance à compter du 12 janvier 2006, en condamnant la locataire au paiement des intérêts de retard à compter de chaque année d'échéance avec capitalisation.

Statuant sur appel de la Clinique Velpeau cette cour, par arrêt en date du 26 mai 2011, a réformé le jugement entrepris et fixé à la somme de 404.727 euros au 21 janvier 2006, le prix annuel du loyer du bail renouvelé des locaux.

Le pourvoi dirigé contre cet arrêt par la Clinique Velpeau a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation en date du 11 décembre 2013.

Depuis le 12 janvier 2006, date de prise d'effet de la dernière fixation judiciaire du montant du loyer, celui-ci, par l'application de la clause d'échelle mobile figurant au bail, a de nouveau varié de plus de 25 %.

En conséquence, le 23 août 2013, la clinique Velpeau a sollicité de son bailleur la révision de son loyer à la somme de 245.000 euros par an et a à nouveau saisi le juge des loyers de Tours suivant assignation en date du premier juillet 2014.

Par jugement avant dire droit en date du 20 novembre 2014, une mesure d'expertise a été ordonnée aux fins de détermination de la valeur locative et a été confiée à Monsieur E... qui a déposé son rapport le 24 septembre 2015.

Par nouveau jugement en date du 15 juin 2017, le juge des loyers, statuant sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a fixé le loyer, à compter du 23 août 2013, date de la demande de révision, à la somme annuelle de 506.000 euros hors taxes.

La Clinique Velpeau a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 31 août 2017.

Elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour à titre principal de fixer le montant du loyer, à la somme annuelle de 250.000 euros ; à titre subsidiaire et en application de l'article R. 145-30 du code de commerce d'ordonner une nouvelle expertise ; plus subsidiairement et, si la cour retenait que le recours à la seule méthode métrique est justifié, de fixer le montant du loyer à 314.000 euros annuels ; en tout état de cause, de condamner la société Maison de Santé Velpeau à lui rembourser les trop perçus de loyers depuis le 23 août 2013, avec intérêts au taux légal à compter de cette date et capitalisation...

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