Cour d'appel de Montpellier, 19 décembre 2017, 15/04861

Docket Number15/04861
Date19 décembre 2017
CourtCourt of Appeal of Montpellier (France)
































































Grosse + copie

délivrées le

à





COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre C



ARRET DU 19 DECEMBRE 2017



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/04861







Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 AVRIL 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

No RG 14/00032







APPELANTE :





SCI JPM

inscrite au RCS BEZIERS sous le no 749 811 865 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié [...]

représentée et assistée de Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant







INTIMES :





Monsieur P... T...

né le [...] à BEZIERS

de nationalité Française

Restaurant "T... COQUILLAGE ET CRUSTACES"

[...]

[...]

[...]

représenté par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me DARTIER, avocat au barreau de BEZIERS,avocat plaidant



















Syndicat des copropriétaires PORT AMBONNE

représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AKTYS immatriculé au RCS BEZIERS sous le no 350 049 060 pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège

[...]

[...]

représenté et assisté de Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant substitué par Me Ludivine TAMANI, de la SELARL JURIPOLE, avocats au barreau de MONTPELLIER







ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 Octobre 2017





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 NOVEMBRE 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

auprès du Premier président de la cour d'appel de Montpellier par ordonnance no 5/2017 du 2 janvier 2017



qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER







ARRET :



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



La résidence [...] est un ensemble immobilier en copropriété situé au CAP D'AGDE composé d'appartements sur les étages supérieurs et de locaux commerciaux au rez-de-chaussée.



Le 31 décembre 2009 un bail commercial relatif à une partie du lot no37 a été signé entre P... T... et la SCI CAP AU SUD pour l'exercice d'une activité de snack et petite restauration.



De 2008 à 2012 un litige a opposé la SCI CAP AU SUD alors propriétaire du lot o 37 au syndicat des copropriétaires de la résidence sur l'activité commerciale exercée dans les locaux du lot no37 en regard notamment du règlement de copropriété et par un arrêt en date du 10 novembre 2010 la cour d'appel de MONTPELLIER a notamment constaté que le règlement de copropriété s'imposait à la SCI CAP AU SUD.



Dans le cadre de ce litige, l'assemblée générale de la copropriété a le 28 août 2012, donné mandat au syndic pour engager une action contre P... T... et son bailleur pour parvenir à la résiliation du bail.



Toutefois le 10 novembre 2012 un protocole d'accord est intervenu entre le syndicat des copropriétaires d'une part et les SCI CAP AU SUD et JPM d'autre part portant sur la cession par la SCI CAP AU SUD à la SCI JPM du lot no 37 et sur une modification de la destination dudit lot.



Ce protocole a été entériné par l'assemblée générale extraordinaire du 10 novembre 2012.



Par acte en date du 17 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a assigné devant le tribunal de grande instance de BEZIERS P... T... et la SCI JPM pour obtenir notamment la résiliation du bail commercial par exercice de l'action oblique et l'expulsion du preneur.



La SCI JPM n'a pas comparu ni ne s'est faite représenter en première instance.





Le jugement rendu le 29 avril 2015 par le tribunal de grande instance de BEZIERS énonce dans son dispositif :



• Déboute P... T... de l'intégralité de ses demandes.

• Constate que P... T... exploite une activité de restaurant bar en violation du règlement de copropriété.

• Prononce la résiliation du bail consenti à P... T... par la SCI JPM le 31 décembre 2009.

• Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

• Dit qu'à défaut d'exécution immédiate une astreinte de 1 000 € par jour de retard sera due à l'expiration d'un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement pendant une durée de 2 mois.

• Condamne P... T... à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice.

• Déclare le présent jugement opposable au bailleur.

• Rejette le surplus des demandes contraires ou plus amples des parties.

• Condamne P... T... aux dépens.

• Ordonne l'exécution provisoire.



Le jugement considère sur la demande de résiliation du bail tout d'abord que l'action oblique du syndicat est fondée en raison de la négligence du bailleur à faire respecter le règlement de copropriété et en raison du changement illicite d'affectation des locaux loués.



Ainsi le premier juge retient qu'il est largement démontré notamment par procès-verbal d'huissier que l'activité exercée est contraire au règlement de copropriété en ce qu'il ressort que le commerce exploité par P... T... propose des plats complets, organise des soirées animées comme du karaoké alors que le règlement de copropriété même après la modification adoptée par l'assemblée générale suite au protocole d'accord exclut les activités de bar, restaurant, boîte de nuit, club lounge, bodega, supérette de plus de 50 m², ainsi que toute activité malodorante ou incommodante pour le voisinage.



Il ajoute qu'en outre il est amplement démontré que les bailleurs successifs n'ont pris aucune mesure effective pour contraindre le preneur à respecter le règlement de copropriété et qu'il n'est pas nécessaire de démontrer l'existence effective des nuisances dès lors que l'activité réellement exercée et celle visée dans le bail sont contraires au règlement de copropriété.



Le premier juge écarte également le moyen tiré du défaut de capacité à...

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