Cour d'appel de Paris, 22 janvier 2021, 19/056407
| Case Outcome | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
| Date | 22 janvier 2021 |
| Docket Number | 19/056407 |
| Court | Court of Appeal (Paris) |
Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 JANVIER 2021
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/05640-Portalis 35L7-V-B7D-B7QRD
Décision déférée à la cour : jugement du 22 janvier 2019 -tribunal de grande instance de paris - RG 17/05779
APPELANT
Monsieur Q... C...
[...]
[...]
Représenté par Me Suzy BLANCHEMANCHE de l'AARPI HENRIQUET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0867 substitué par Me Anne MATRIOLET-CHAUSSARD du même cabinet
INTIMES
Maître R... O...
es-qualités de liquidateur judiciaire du Cabinet STRADA ARCHITECTURE dont le siège social est sis au [...] [...]
intimé provoqué
[...]
[...]
n'a pas constitué avocat
Maître K... Y...
ancien notaire associé de la SCP K... Y... et L... P..., notaires associés, depuis lors dénommée SCP L... P... & G... Y..., notaires associés, titulaire d'un office notarial à [...] [...] )
appelant provoqué
[...]
[...]
Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Ayant pour avocat plaidant, la SCP MADY-GILLET-BRIAND, avocat au barreau de POITIERS
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE
intimée provoquée
[...]
[...]
Représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SCP LEOPOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : R029
Mutuelle MAF - MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
agissant en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège
intimée provoquée
appelante provoquée
[...]
[...]
Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Ayant pour avocat plaidant, Me Férouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS,
SA ACS PATRIMOINE
agissant par son président directeur général
intimée provoquée
[...]
[...]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant, Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE
SARL IPF
marchand de biens immobiliers, agissant par le ministère de Me R... O..., associés gérant de la SCP [...] dont le siège social est [...]
ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL IPF, désigné par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 18 septembre 2015
[...], [...]
[...]
n'a pas constitué avocat
SARL TPF
promoteur immobilier de logements, agissant par le ministère de la SCP B.T.S.G en la personne de Me S... N... [...]
ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARLU TPF, désignée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 8 décembre 2016
[...]
[...]
n'a pas constitué avocat
ASL DE LA RÉSIDENCE DU PARC SAINT-JEAN A MONTLUÇON
intimée provoquée
[...]
[...]
n'a pas constitué avocat
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 03 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude Creton, président dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
La société IPF, qui a pour unique associée la société Groupe Strada, a acquis à [...] les bâtiments d'une ancienne clinique en vue de leur réhabilitation et de leur transformation en 44 logements. Dans ce but, elle a obtenu le 26 avril 2006 un permis de construire.
Sur le conseil de la société ACS patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine, M. C... a conclu le 16 septembre 2010 avec la société IPF un contrat de réservation portant sur les lots numéros [...], [...], [...] et [...] de la copropriété composés d'un appartement, d'une cave et de deux parkings. L'acte de vente a été reçu le 28 décembre 2010 par M. Y..., notaire, au prix de 25 518 euros.
L'association syndicale libre de la résidence du parc Saint-Jean (l'ASL) qui avait été créée le 1er décembre 2008, a décidé le 16 novembre 2011 d'engager les travaux de réhabilitation de l'immeuble pour un prix de 1 525 771,56 euros hors taxes. La maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Strada architecture et la réalisation des travaux à la société TPF qui font toutes deux parties du Groupe Strada.
En vue de financer ces travaux, M. C... a souscrit le 29 novembre 2010 auprès du Crédit foncier de France un prêt de 143 874 euros. Il a ensuite réglé à l'ASL, qui lui avait adressé un appel de fonds en vue de l'exécution des travaux, une somme de 25 000 euros.
La société IPF a été placée en redressement judiciaire le 6 septembre 2013 puis en liquidation judiciaire le 18 septembre 2015.
La société TPF a été placée en redressement judiciaire le 14 octobre 2015 et en liquidation judiciaire le 8 décembre 2016.
La société Strada architecture a été placée en liquidation judiciaire le 10 avril 2015.
Les travaux n'ayant pas été réalisés, M. C... a assigné la société IPF représentée par son mandataire judiciaire, M. Y... et la société TPF en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts.
M. C... a appelé en intervention forcée la société Strada architecture représentée par son mandataire liquidateur, son assureur, la société Mutuelle des architectes français assurance (la MAF), l'ASL, la société ACS patrimoine et le Crédit foncier de France.
Dans ses dernières conclusions, M. C... a sollicité la nullité de la vente et la condamnation :
in solidum de M. Y... et de la société IPF à lui payer :
- la somme de 25 518 euros correspondant au prix de vente ;
- la somme de 1 299 euros correspondant aux droits de mutation ;
- la somme de 3 501 euros correspondant aux frais de l'acte ;
in solidum de M. Y..., de la société IPF et de la société TPF à lui payer la somme de 25 000 euros qu'il a réglée en paiement des travaux ;
in solidum de M. Y..., de la société IPF, de la société TPF et de la société ACS patrimoine à lui payer :
- la somme de 24 720 euros au titre de la perte de loyers ;
- la somme de 15 795 euros au titre de la perte des avantages fiscaux ;
- la somme de 12 336 euros correspondant aux frais qu'ils a engagés ;
- la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral.
de toute partie succombante à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a en outre sollicité :
la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société IPF d'une créance de 158 168,06 euros ;
la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société TPF d'une créance de 127 851,06 euros.
A l'appui de sa demande de nullité de l'acte de vente, M. C... a fait valoir que les sociétés Strada architecture, IPF, TPF et l'ASL sont toutes l'émanation de la société Groupe Strada, qu'ainsi celle-ci, qui a vendu l'appartement par l'intermédiaire de la société IPF, est le véritable maître de l'ouvrage et non pas l'ASL, que la vente portait sur l'existant en prévoyant la réalisation de travaux et qu'en conséquence il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement qui encourt la nullité faute de respecter les prescriptions légales d'ordre public la régissant.
Il a reproché au notaire un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte pour avoir rédigé les statuts de l'ASL alors qu'il savait que le véritable maître de l'ouvrage était la société IPF, avoir reçu l'acte de vente alors que le permis de construire était périmé et avoir reçu un acte de vente au lieu d'une vente en l'état futur d'achèvement...
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