Cour d'appel de Versailles, 1 mars 2016, 14/04208
| Case Outcome | Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours |
| Date | 01 mars 2016 |
| Docket Number | 14/04208 |
| Court | Court of Appeal of Versailles (France) |
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30A
12e chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 1ER MARS 2016
R. G. No 14/04208
AFFAIRE :
SARL SOCIETE IMMOBILIERE LA COMETE
C/
SAS AUX GALERIES DE LA CROISETTE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu (e) le 05 Juillet 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
No Chambre : 03
No Section :
No RG : 11/ 09911
LE PREMIER MARS DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL SOCIETE IMMOBILIERE LA COMETE
No SIRET : 442 66 0 2 05
129 Rue de l'Université
75007 PARIS
Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129- No du dossier 265/ 11
Représentant : Me Jehan-denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0987-
Représentant : Me Frédéric PLANCKEEL, Plaidant, avocat au barreau de LILLE
APPELANTE
****************
SAS AUX GALERIES DE LA CROISETTE
No SIRET : 695 721 902
14-16 rue Marc Bloch
92110 CLICHY
Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C. 26- No du dossier 15763
Représentant : Me Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441-
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Décembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé des 31 octobre et 6 novembre 1961, la société civile SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA COMÈTE, aujourd'hui devenue société à responsabilité limitée, a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DU SUPERMARCHÉ DE SEINE ET OISE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société par actions simplifiée AUX GALERIES DE LA CROISETTE, exploitant un commerce à l'enseigne MONOPRIX, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis 79 à 89, rue du Général de Gaulle et 1, boulevard Devaux à Poissy, pour une durée de trente ans à compter du 1er novembre 1961 comprenant la clause LOYER suivante :
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 158. 525 NF (...), pour la période du 1er novembre 1961 au 31 décembre 1963. Ce loyer sera réglé par trimestres civils et à terme échu, le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 1962.
À compter du 1er janvier 1964, il sera substitué à ce loyer un loyer variable, qui sera égal à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé dans les lieux loués par la société preneuse.
Ce pourcentage sera déterminé de façon définitive et pour tout le temps du bail restant à courir et de ses renouvellements éventuels, selon le rapport existant entre le chiffre d'affaires qui aura été réalisé par le preneur dans les lieux loués au cours de l'année civile 1963 et le loyer de 158. 525 NF, affecté du coefficient 0, 72 et résultera en conséquence de la formule ci-après :
158. 525 x 0. 72
------------------------------------- = X %
chiffre d'affaires 1963 x 100
Ce loyer sera réglé à partir du 1er janvier 1964 par trimestres et à terme échu dans les vingt jours suivant la fin de chaque trimestre sur la base du chiffre d'affaires du trimestre correspondant, affecté d'un coefficient déterminé définitivement comme ci-dessus.
Un loyer minimum annuel égal au loyer antérieur au 1er janvier 1964, soit 158. 525 NF est garanti au bailleur par le preneur.
En conséquence, si pour une année civile donnée, le loyer variable déterminé ci-dessus, se trouvait inférieur au loyer minimum garanti, l'insuffisance serait comblée par un versement supplémentaire effectué par le preneur ; au règlement du dernier des quatre trimestres de l'année civile considérée.
Le chiffre d'affaires qui servira de base à l'exécution des clauses ci-dessus s'entendra déduction faite :
- des taxes grevant ou pouvant grever ce chiffre d'affaires à l'exception toutefois de la TVA au cas où le chiffre d'affaires de la Société preneuse en serait grevé,
- du produit de la vente du sucre en morceaux,
- de la valeur des marchandises de mauvaise vente cédées à perte ou à prix coûtant par la Société preneuse à d'autres Sociétés affiliées à la Société Centrale d'achats, à charge de revanche.
Par avenant du 12 juin 1962, les parties ont convenu de substituer au loyer ci-dessus et ce à compter rétroactivement du 1er novembre 1961, un loyer annuel de 162. 350, 00 NF pour la période du 1er novembre 1961 au 31 décembre 1963.
A compter du 1er janvier 1964, il sera substitué à ce loyer un loyer variable qui sera égal au pourcentage du chiffre d'affaires réalisé dans les lieux par la société preneuse. Ce pourcentage sera déterminé de façon définitive et tout le temps du bail restant à courir et de ses renouvellements éventuels, selon le rapport existant entre le chiffre d'affaires qui aura été réalisé par le preneur dans les lieux loués au cours de l'année civile 1963 et le loyer de 162. 350, 00 NF affecté du coefficient 0, 72 et résultera en conséquence la formule ci-après :
(162. 350 NF x 0, 72)/ (C. A. 1963 x 100) = X/ 100
Le loyer minimum annuel égal au loyer antérieur au 1er janvier 1964 soit 162. 350, 00NF est garanti au bailleur par le preneur, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.
Maître Jérôme Z..., notaire à la résidence de Paris, a reçu par acte authentique du 28 mai 1964 le dépôt du bail et de cet avenant.
Un nouvel avenant conclu entre les parties le 4 juillet 1968 a modifié l'assiette et le taux de la redevance indiquant que, à dater du 1er janvier 1968, l'assiette du calcul de la redevance sera constituée par le montant du chiffre d'affaires brut total, y compris les ventes de sucre et taxe à la valeur ajoutée, réalisé par la Société preneuse dans le fonds de commerce donné à bail et que le taux hors taxe de la redevance sera de 0, 89 %, la taxe à la valeur ajoutée à 16 2/ 3 devant être facturée en sus à son taux réel de 20 %, soit un taux de redevance, taxe à la valeur ajoutée comprise de 1, 068 %, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.
Suite à une demande de révision du loyer de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA COMÈTE, par arrêt du 4 mars 1992, la cour de cassation a rejeté le pourvoi qu'elle avait formé contre l'arrêt du 22 mars 1990 de la cour d'appel de Versailles, en indiquant que mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que le bail n'imposait à la société locataire aucune obligation d'avoir à maintenir un rayon d'alimentation, n'a constaté ni que le loyer n'était plus déterminé ni déterminable, ni que la clause recettes, dont elle a reconnu la validité, n'était plus applicable, qu'elle en a exactement déduit que le loyer ne pouvait pas être révisé en application des dispositions du décret du 30 septembre 1953.
Suite à la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement le 25 septembre 1989 par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA COMÈTE à la société AUX GALERIES DE LA CROISETTE pour le 1er novembre 1991 et sa demande de fixation de loyer à la valeur locative par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles, à laquelle il a été fait droit, par jugement du 26 septembre 1995, et à l'infirmation de ce jugement par arrêt du 16 octobre 1997 de la cour d'appel de Versailles, la cour de cassation, saisie par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA COMÈTE d'un pourvoi formé contre cet arrêt, a, par arrêt du 29 septembre 1999, dit que mais attendu qu'ayant constaté que, dans le bail et ses avenants, avait été stipulé à compter du 1er janvier 1964 un loyer variable égal au pourcentage du chiffre d'affaires du preneur avec un minimum garanti, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la fixation du loyer renouvelé d'un tel bail devait s'opérer conformément à la convention des parties.
Saisi par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA COMÈTE en requalification du contrat signé avec la société AUX GALERIES DE LA CROISETTE, le tribunal de commerce de Paris, a, par jugement du 2 octobre 2001, rejeté sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'une société de fait entre les parties, les statuts de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA COMÈTE excluant toute activité commerciale et par voie subséquente toutes les demandes de cette dernière notamment celle tendant à dire que la clause dite de loyer qui figure dans l'acte et ses avenants constitue une clause léonine qui doit être réputée non écrite.
C'est dans ce contexte que par acte d'huissier du 25 juin...
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