CAA de BORDEAUX, 1ère chambre - formation à 3, 02/11/2017, 15BX02293, Inédit au recueil Lebon
| Presiding Judge | Mme GIRAULT |
| Judgement Number | 15BX02293 |
| Record Number | CETATEXT000035990748 |
| Date | 02 novembre 2017 |
| Counsel | CABINET COUDRAY |
| Court | Cour administrative d'appel de Bordeaux (Cours Administrative d'Appel de France) |
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat et l'Association de défense et de promotion de Pyla-sur-Mer ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler les arrêtés des 31 octobre 2012, 22 mai 2013 et 10 juillet 2013 par lesquels le maire de la commune de La Teste de Buch a délivré à la SA Immobilière Pilat Plage et à la SARL la Passe Sud un permis de construire ainsi que deux permis de construire modificatifs pour l'agrandissement d'un hôtel.
Par un jugement n° 1303749 et 1303785 du 7 mai 2015, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté ces demandes.
Procédure devant la cour :
I°) Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 juillet 2015, le 27 juillet 2016 et le 13 octobre 2016, le Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat, représenté par le cabinet d'avocats Coudray, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1303749 et 1303785 du tribunal administratif de Bordeaux du 7 mai 2015 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 31 octobre 2012 par lequel le maire de La Teste de Buch a délivré à la SA Immobilière Pilat plage et à la SARL " La passe sud " le permis de construire qu'elles avaient sollicité pour l'agrandissement d'un hôtel-restaurant situé 46 rue Louis Gaume, ainsi que l'arrêté du 22 mai 2013 portant permis de construire modificatif délivré aux mêmes sociétés ;
3°) de mettre à la charge de la commune de La Teste de Buch une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement est irrégulier dès lors que seules les conclusions des mémoires sont rappelées dans les visas de la décision, à l'exclusion de tout exposé, même sommaire, des arguments développés par les parties ;
- le délai de recours contentieux à l'égard d'un permis de construire court à compter du premier jour d'un affichage continu de deux mois sur le terrain d'assiette de l'opération et réalisé de manière visible de l'extérieur ; le panneau d'affichage du permis a été apposé, non sur le terrain d'assiette du projet mais devant l'immeuble voisin sur le mur d'un poste transformateur dissimulé derrière une haie, de telle sorte que le panneau d'affichage n'était pas clairement visible depuis la voie publique ; les mentions qui figuraient sur le panneau d'affichage n'étaient pas lisibles depuis la voie publique eu égard à la présence du muret surmonté d'une haie, de telle sorte que les tiers auraient été contraints de pénétrer sur la propriété privée pour apprécier à l'oeil nu les mentions portées sur le panneau d'affichage ; la première photographie jointe au constat d'huissier montre que l'huissier de justice s'est avancé sur le terrain d'assiette du projet et s'est placé devant le panneau d'affichage pour constater que les mentions apposées étaient lisibles ;
- les intimés ne peuvent se prévaloir de l'affichage des autorisations querellées en mairie, qui constitue le siège social du syndicat requérant, pour soutenir que ce dernier aurait eu connaissance acquise du permis ; le syndicat ne dispose d'aucun bureau ou local au sein de l'hôtel de ville puisque ses locaux se situent sur l'espace d'accueil du Grand Site, où sont mises en oeuvre l'ensemble des mesures administratives ;
- il n'est pas contesté qu'aucun panneau d'affichage n'a été apposé sur la parcelle de terrain n° 413 destinée à accueillir le futur parking, ce qui constitue une méconnaissance des dispositions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme ; pour apprécier la régularité de l'affichage sur le terrain, il faut donc se référer à la notion d'unité foncière ; si les parcelles destinées à accueillir l'extension de l'hôtel restaurant sont localisées au 46 avenue Louis Gaume, en revanche, le terrain d'assiette du projet de parking se situe à 300 mètres du reste de l'opération, de telle sorte que le projet porte sur des parcelles cadastrales différentes et éloignées qui ne forment pas une unité foncière et ne sont pas en covisibilité ; le pétitionnaire était tenu de procéder à un affichage du permis sur la parcelle composant le terrain d'assiette de l'aire de stationnement avec abri pour gardien, qui relevait d'une déclaration de travaux, dès lors que l'absence d'un panneau d'affichage à cet endroit n'a pas permis aux tiers de saisir l'économie générale du projet ;
- l'absence de mention sur le panneau d'affichage du permis de la création d'un parking destiné à la clientèle ainsi que de la construction d'un abri pour le gardien doit être regardée comme l'omission d'un élément substantiel qui n'a pas permis aux tiers d'apprécier pleinement la consistance exacte du projet ;
- le Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat dispose d'un intérêt pour agir, les terrains d'assiette du projet sont contigus au périmètre d'intervention du syndicat ; l'objet du syndicat est d'assurer l'aménagement, la gestion, l'animation et la valorisation du site de la Dune du Pilat en vue de protéger le patrimoine ; les caractéristiques du projet, qui développe une surface de plancher de 1 102,93 m², ainsi que la réalisation d'un parking dédié au stationnement en limite immédiate du site classé de la Dune du Pilat, dont il est directement visible depuis le sommet, porte atteinte de manière directe et certaine aux intérêts défendus par le syndicat, notamment à la qualité paysagère du site protégé ;
- la délibération du 8 octobre 2013 donne régulièrement pouvoir au président du Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat pour intenter en son nom les actions en justice ;
- l'architecte des bâtiments de France n'a pas été consulté en méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme ; le projet est situé d'une part, en partie à l'intérieur du site inscrit de la forêt usagère de La Teste et, d'autre part, en totalité à l'intérieur du périmètre de 500 m autour de la Maison Genest inscrite sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ; le permis de construire modificatif délivré le 22 mai 2013 est entaché du même vice ; l'avis de l'ABF en date du 22 août 2012 n'a été émis qu'au seul titre de la législation sur les sites inscrits ;
- le permis de construire initial et le permis modificatif méconnaissent les dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; les terrains d'assiette, qu'il s'agisse de l'extension de l'hôtel comme de la création du parking, ne sont pas réalisés en continuité d'une agglomération ou d'un village mais se situent dans une zone d'urbanisation diffuse ; le plan local d'urbanisme de la Teste de Buch qui classe les parcelles d'assiette en UPAc est incompatible avec la loi Littoral (I et III de l'article L.146-4 du code de l'urbanisme) ;
- en méconnaissance des dispositions du III de l'article 146-4 du code de l'urbanisme, le projet autorise une extension du restaurant existant située en dehors d'un espace urbanisé de la bande littorale de cent mètres ; la bande littorale n'est pas elle-même densément urbanisée parce que, au moins sur trois côtés (Nord, Est et Sud), le terrain est bordé par des parcelles restées à l'état naturel ; l'extension du restaurant se situe en périphérie de la zone résidentielle dont elle est séparée par l'avenue Louis Gaume qui matérialise la limite assez nette avec le secteur urbanisé ;
- la parcelle destinée à accueillir le parking est située dans un espace remarquable au sens de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; la parcelle 413 est située dans un secteur boisé recouvert de pins qui se rattache à un ensemble contigu et plus vaste formé par la forêt usagère de La Teste, qui doit être regardée comme un paysage particulièrement représentatif du patrimoine naturel littoral au sens des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; eu égard à la localisation de la parcelle en cause à l'intérieur du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte, il est patent que ce boisement joue également un rôle actif dans la stabilisation des sols sableux et constitue une zone nécessaire au maintien des équilibres biologiques ; le projet autorisé ne figure pas au nombre des aménagements légers dont l'article R. 146-2 du code de l'urbanisme autorise la réalisation dans les espaces remarquables ; l'aire de stationnement en cause ne constitue pas un aménagement nécessaire à l'accueil du public puisqu'il s'agit d'un parking exclusivement privé et sa réalisation n'a pas été soumise à enquête publique conformément aux dispositions de l'article R. 146-2 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article 8 du règlement du plan local d'urbanisme de la zone UPA ; le projet autorisé le 31 octobre 2012 prévoit la construction de 6 cabanes en bâtiments indépendants, outre 1 cabane logement à destination du propriétaire, en méconnaissance des dispositions précitées ; l'argumentation du pétitionnaire et du service instructeur selon laquelle les bâtiments " cabanes " litigieux, qui s'implantent à une distance inférieure à 15 mètres du bâtiment existant, doivent être regardés comme une annexe, et d'autre part qu'ils constituent des constructions d'intérêt collectif bénéficiant à ce titre du régime dérogatoire, est erronée ; la commune n'établit pas que les adaptations aux règles prescrites par le document d'urbanisme seraient rendues nécessaires par l'une des causes limitativement énumérées par l'article L.123-1-9 du code de l'urbanisme et elle ne démontre pas davantage que l'atteinte portée à l'article 8 du règlement du plan local d'urbanisme serait mineure ; l'arrêté attaqué ne contient aucune motivation sur les raisons pour lesquelles une adaptation mineure aux règles d'urbanisme pourrait être acceptée ;
- la parcelle n° 413 destinée à accueillir le parking est située en zone rouge du plan de prévention des...
Procédure contentieuse antérieure :
Le Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat et l'Association de défense et de promotion de Pyla-sur-Mer ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler les arrêtés des 31 octobre 2012, 22 mai 2013 et 10 juillet 2013 par lesquels le maire de la commune de La Teste de Buch a délivré à la SA Immobilière Pilat Plage et à la SARL la Passe Sud un permis de construire ainsi que deux permis de construire modificatifs pour l'agrandissement d'un hôtel.
Par un jugement n° 1303749 et 1303785 du 7 mai 2015, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté ces demandes.
Procédure devant la cour :
I°) Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 juillet 2015, le 27 juillet 2016 et le 13 octobre 2016, le Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat, représenté par le cabinet d'avocats Coudray, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1303749 et 1303785 du tribunal administratif de Bordeaux du 7 mai 2015 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 31 octobre 2012 par lequel le maire de La Teste de Buch a délivré à la SA Immobilière Pilat plage et à la SARL " La passe sud " le permis de construire qu'elles avaient sollicité pour l'agrandissement d'un hôtel-restaurant situé 46 rue Louis Gaume, ainsi que l'arrêté du 22 mai 2013 portant permis de construire modificatif délivré aux mêmes sociétés ;
3°) de mettre à la charge de la commune de La Teste de Buch une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement est irrégulier dès lors que seules les conclusions des mémoires sont rappelées dans les visas de la décision, à l'exclusion de tout exposé, même sommaire, des arguments développés par les parties ;
- le délai de recours contentieux à l'égard d'un permis de construire court à compter du premier jour d'un affichage continu de deux mois sur le terrain d'assiette de l'opération et réalisé de manière visible de l'extérieur ; le panneau d'affichage du permis a été apposé, non sur le terrain d'assiette du projet mais devant l'immeuble voisin sur le mur d'un poste transformateur dissimulé derrière une haie, de telle sorte que le panneau d'affichage n'était pas clairement visible depuis la voie publique ; les mentions qui figuraient sur le panneau d'affichage n'étaient pas lisibles depuis la voie publique eu égard à la présence du muret surmonté d'une haie, de telle sorte que les tiers auraient été contraints de pénétrer sur la propriété privée pour apprécier à l'oeil nu les mentions portées sur le panneau d'affichage ; la première photographie jointe au constat d'huissier montre que l'huissier de justice s'est avancé sur le terrain d'assiette du projet et s'est placé devant le panneau d'affichage pour constater que les mentions apposées étaient lisibles ;
- les intimés ne peuvent se prévaloir de l'affichage des autorisations querellées en mairie, qui constitue le siège social du syndicat requérant, pour soutenir que ce dernier aurait eu connaissance acquise du permis ; le syndicat ne dispose d'aucun bureau ou local au sein de l'hôtel de ville puisque ses locaux se situent sur l'espace d'accueil du Grand Site, où sont mises en oeuvre l'ensemble des mesures administratives ;
- il n'est pas contesté qu'aucun panneau d'affichage n'a été apposé sur la parcelle de terrain n° 413 destinée à accueillir le futur parking, ce qui constitue une méconnaissance des dispositions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme ; pour apprécier la régularité de l'affichage sur le terrain, il faut donc se référer à la notion d'unité foncière ; si les parcelles destinées à accueillir l'extension de l'hôtel restaurant sont localisées au 46 avenue Louis Gaume, en revanche, le terrain d'assiette du projet de parking se situe à 300 mètres du reste de l'opération, de telle sorte que le projet porte sur des parcelles cadastrales différentes et éloignées qui ne forment pas une unité foncière et ne sont pas en covisibilité ; le pétitionnaire était tenu de procéder à un affichage du permis sur la parcelle composant le terrain d'assiette de l'aire de stationnement avec abri pour gardien, qui relevait d'une déclaration de travaux, dès lors que l'absence d'un panneau d'affichage à cet endroit n'a pas permis aux tiers de saisir l'économie générale du projet ;
- l'absence de mention sur le panneau d'affichage du permis de la création d'un parking destiné à la clientèle ainsi que de la construction d'un abri pour le gardien doit être regardée comme l'omission d'un élément substantiel qui n'a pas permis aux tiers d'apprécier pleinement la consistance exacte du projet ;
- le Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat dispose d'un intérêt pour agir, les terrains d'assiette du projet sont contigus au périmètre d'intervention du syndicat ; l'objet du syndicat est d'assurer l'aménagement, la gestion, l'animation et la valorisation du site de la Dune du Pilat en vue de protéger le patrimoine ; les caractéristiques du projet, qui développe une surface de plancher de 1 102,93 m², ainsi que la réalisation d'un parking dédié au stationnement en limite immédiate du site classé de la Dune du Pilat, dont il est directement visible depuis le sommet, porte atteinte de manière directe et certaine aux intérêts défendus par le syndicat, notamment à la qualité paysagère du site protégé ;
- la délibération du 8 octobre 2013 donne régulièrement pouvoir au président du Syndicat mixte de la Grande Dune du Pilat pour intenter en son nom les actions en justice ;
- l'architecte des bâtiments de France n'a pas été consulté en méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme ; le projet est situé d'une part, en partie à l'intérieur du site inscrit de la forêt usagère de La Teste et, d'autre part, en totalité à l'intérieur du périmètre de 500 m autour de la Maison Genest inscrite sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ; le permis de construire modificatif délivré le 22 mai 2013 est entaché du même vice ; l'avis de l'ABF en date du 22 août 2012 n'a été émis qu'au seul titre de la législation sur les sites inscrits ;
- le permis de construire initial et le permis modificatif méconnaissent les dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; les terrains d'assiette, qu'il s'agisse de l'extension de l'hôtel comme de la création du parking, ne sont pas réalisés en continuité d'une agglomération ou d'un village mais se situent dans une zone d'urbanisation diffuse ; le plan local d'urbanisme de la Teste de Buch qui classe les parcelles d'assiette en UPAc est incompatible avec la loi Littoral (I et III de l'article L.146-4 du code de l'urbanisme) ;
- en méconnaissance des dispositions du III de l'article 146-4 du code de l'urbanisme, le projet autorise une extension du restaurant existant située en dehors d'un espace urbanisé de la bande littorale de cent mètres ; la bande littorale n'est pas elle-même densément urbanisée parce que, au moins sur trois côtés (Nord, Est et Sud), le terrain est bordé par des parcelles restées à l'état naturel ; l'extension du restaurant se situe en périphérie de la zone résidentielle dont elle est séparée par l'avenue Louis Gaume qui matérialise la limite assez nette avec le secteur urbanisé ;
- la parcelle destinée à accueillir le parking est située dans un espace remarquable au sens de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; la parcelle 413 est située dans un secteur boisé recouvert de pins qui se rattache à un ensemble contigu et plus vaste formé par la forêt usagère de La Teste, qui doit être regardée comme un paysage particulièrement représentatif du patrimoine naturel littoral au sens des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; eu égard à la localisation de la parcelle en cause à l'intérieur du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte, il est patent que ce boisement joue également un rôle actif dans la stabilisation des sols sableux et constitue une zone nécessaire au maintien des équilibres biologiques ; le projet autorisé ne figure pas au nombre des aménagements légers dont l'article R. 146-2 du code de l'urbanisme autorise la réalisation dans les espaces remarquables ; l'aire de stationnement en cause ne constitue pas un aménagement nécessaire à l'accueil du public puisqu'il s'agit d'un parking exclusivement privé et sa réalisation n'a pas été soumise à enquête publique conformément aux dispositions de l'article R. 146-2 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article 8 du règlement du plan local d'urbanisme de la zone UPA ; le projet autorisé le 31 octobre 2012 prévoit la construction de 6 cabanes en bâtiments indépendants, outre 1 cabane logement à destination du propriétaire, en méconnaissance des dispositions précitées ; l'argumentation du pétitionnaire et du service instructeur selon laquelle les bâtiments " cabanes " litigieux, qui s'implantent à une distance inférieure à 15 mètres du bâtiment existant, doivent être regardés comme une annexe, et d'autre part qu'ils constituent des constructions d'intérêt collectif bénéficiant à ce titre du régime dérogatoire, est erronée ; la commune n'établit pas que les adaptations aux règles prescrites par le document d'urbanisme seraient rendues nécessaires par l'une des causes limitativement énumérées par l'article L.123-1-9 du code de l'urbanisme et elle ne démontre pas davantage que l'atteinte portée à l'article 8 du règlement du plan local d'urbanisme serait mineure ; l'arrêté attaqué ne contient aucune motivation sur les raisons pour lesquelles une adaptation mineure aux règles d'urbanisme pourrait être acceptée ;
- la parcelle n° 413 destinée à accueillir le parking est située en zone rouge du plan de prévention des...
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