Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 novembre 2016, 15-23.234, Publié au bulletin
| Presiding Judge | Mme Batut |
| ECLI | ECLI:FR:CCASS:2016:C101185 |
| Case Outcome | Rejet |
| Date | 03 novembre 2016 |
| Docket Number | 15-23234 |
| Counsel | SCP Baraduc,Duhamel et Rameix,SCP Fabiani,Luc-Thaler et Pinatel |
| Appeal Number | 11601185 |
| Court | Première Chambre Civile (Cour de Cassation de France) |
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 mai 2015), que la société Tim conseil immobilier (l'agent immobilier), invoquant une violation de la clause d'exclusivité qui assortissait le mandat, d'une durée irrévocable de trois mois, signé avec un négociateur salarié, le 28 juillet 2011, aux fins de vendre leur maison d'habitation, a assigné M. et Mme X... (les mandants), auxquels elle reprochait d'avoir négocié et conclu la vente sans son concours pendant la période d'irrévocabilité de ce mandat, en paiement de la clause pénale qui en garantissait l'exécution ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les mandants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de nullité du mandat, tirée du défaut de capacité ou de qualité de son signataire à le recevoir, alors, selon le moyen :
1°/ que seule une personne représentant l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle est habilitée à régulariser un mandat de vente ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le mandat exclusif de vente conclu le 28 juillet 2011 par les mandants avec l'agent immobilier, la cour d'appel a énoncé que l'attestation délivrée à M. Y..., négociateur salarié de l'agence immobilière et signataire du mandat exclusif de vente, mentionnait au titre de l'étendue de ses pouvoirs, qu'il pouvait recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties ; qu'en statuant de la sorte, alors que le négociateur immobilier auquel l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a délégué ses pouvoirs de « recevoir des fonds, ainsi que l'engagement des parties », n'a pas le pouvoir de régulariser un mandat de vente, la cour d'appel a violé les articles 4 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
2°/ que le mandat de vente assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale doit être établi en double exemplaire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le mandat exclusif de vente, conclu le 28 juillet 2011 par les mandants avec l'agent immobilier, la cour d'appel a énoncé que l'apposition par le représentant de cette société de sa signature sur l'exemplaire du mandat signé par son salarié M. Y... et conservé par lui, confirmait l'engagement souscrit par ce dernier, de telle sorte que la validité de l'acte ne pouvait être remise en cause ; qu'en statuant ainsi, alors que le mandat de vente ne pouvait être régularisé que par l'apposition de la signature du représentant légal de l'agent immobilier sur l'original remis aux mandants, et non sur le seul exemplaire conservé par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 1325 du code civil et 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
3°/ que le mandat signé au domicile des vendeurs n'est valable que s'il prévoit la faculté de rétractation et les conditions d'exercice de cette faculté ; que le juge ne peut rejeter une demande sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, pour établir que le mandat avait été signé à leur domicile, les mandants faisaient valoir que M. X... était confronté à d'importants problèmes de santé, que l'agence n'avait pas directement contesté que le mandat avait été signé à leur domicile, que l'exemplaire laissé en leur possession ne comportait pas la signature de M. Z..., seul habilité à signer un mandat, que ce mandat avait été conclu avec précipitation et comportait plusieurs erreurs, que la mention dactylographiée de la date et du lieu de signature était erronée et que ce mandat n'aurait certainement pas été signé s'il l'avait été à l'agence puisque M. X... se serait alors aperçu que l'agence fermait trois semaines alors même qu'il était particulièrement pressé de vendre son bien ; que, faute d'avoir examiné ces différents éléments de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il résulte des dispositions combinées des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction respectivement issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicables en la cause, que l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans...
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 mai 2015), que la société Tim conseil immobilier (l'agent immobilier), invoquant une violation de la clause d'exclusivité qui assortissait le mandat, d'une durée irrévocable de trois mois, signé avec un négociateur salarié, le 28 juillet 2011, aux fins de vendre leur maison d'habitation, a assigné M. et Mme X... (les mandants), auxquels elle reprochait d'avoir négocié et conclu la vente sans son concours pendant la période d'irrévocabilité de ce mandat, en paiement de la clause pénale qui en garantissait l'exécution ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les mandants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de nullité du mandat, tirée du défaut de capacité ou de qualité de son signataire à le recevoir, alors, selon le moyen :
1°/ que seule une personne représentant l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle est habilitée à régulariser un mandat de vente ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le mandat exclusif de vente conclu le 28 juillet 2011 par les mandants avec l'agent immobilier, la cour d'appel a énoncé que l'attestation délivrée à M. Y..., négociateur salarié de l'agence immobilière et signataire du mandat exclusif de vente, mentionnait au titre de l'étendue de ses pouvoirs, qu'il pouvait recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties ; qu'en statuant de la sorte, alors que le négociateur immobilier auquel l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a délégué ses pouvoirs de « recevoir des fonds, ainsi que l'engagement des parties », n'a pas le pouvoir de régulariser un mandat de vente, la cour d'appel a violé les articles 4 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
2°/ que le mandat de vente assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale doit être établi en double exemplaire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le mandat exclusif de vente, conclu le 28 juillet 2011 par les mandants avec l'agent immobilier, la cour d'appel a énoncé que l'apposition par le représentant de cette société de sa signature sur l'exemplaire du mandat signé par son salarié M. Y... et conservé par lui, confirmait l'engagement souscrit par ce dernier, de telle sorte que la validité de l'acte ne pouvait être remise en cause ; qu'en statuant ainsi, alors que le mandat de vente ne pouvait être régularisé que par l'apposition de la signature du représentant légal de l'agent immobilier sur l'original remis aux mandants, et non sur le seul exemplaire conservé par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 1325 du code civil et 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
3°/ que le mandat signé au domicile des vendeurs n'est valable que s'il prévoit la faculté de rétractation et les conditions d'exercice de cette faculté ; que le juge ne peut rejeter une demande sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, pour établir que le mandat avait été signé à leur domicile, les mandants faisaient valoir que M. X... était confronté à d'importants problèmes de santé, que l'agence n'avait pas directement contesté que le mandat avait été signé à leur domicile, que l'exemplaire laissé en leur possession ne comportait pas la signature de M. Z..., seul habilité à signer un mandat, que ce mandat avait été conclu avec précipitation et comportait plusieurs erreurs, que la mention dactylographiée de la date et du lieu de signature était erronée et que ce mandat n'aurait certainement pas été signé s'il l'avait été à l'agence puisque M. X... se serait alors aperçu que l'agence fermait trois semaines alors même qu'il était particulièrement pressé de vendre son bien ; que, faute d'avoir examiné ces différents éléments de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il résulte des dispositions combinées des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction respectivement issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicables en la cause, que l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans...
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