Cour d'appel de Douai, 15 septembre 2016, 14/075471
| Case Outcome | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
| Docket Number | 14/075471 |
| Date | 15 septembre 2016 |
| Court | Court of Appeal of Douai (France) |
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 15/09/2016
***
No de MINUTE :
No RG : 14/07547
Jugement (No 13/01721)
rendu le 25 Novembre 2014
par le tribunal de grande instance de Lille
REF : CPL/VC
APPELANTE
SARL La Maison de l'Investisseur Lille, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[...]
représentée et assistée par Me Catherine Lemaire, avocat au barreau de Lille
INTIMÉES
SCI Mode 1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social
[...]
représentée par Me Philippe Chaillet, membre de la SELARL Espace Juridique Avocats, avocat au barreau de Lille
assistée par Me Sophie Carterot, avocat au barreau de Meaux
SELARL cabinet Isabelle A... et associés, agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la société Opéra Groupe
ayant son siège social
[...]
DA signifiée à personne le 24 février 2015, n'ayant pas constitué avocat
SA Opéra Groupe, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social
[...]
SELAFA MJA agissant en la personne de Me Jean-Claude Pierrel, désigné en qualité de mandataire judiciaire à la procédure collective de la société Opéra Groupe
ayant son siège social
[...]
[...]
représentées par Me Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille
assistée de Me Carole Villata-Dupre, avocat au barreau de Paris
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE
société Hiscox Insurance Company Limited, société de droit étranger, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[...]
représentée par Me Virginie Levasseur, membre de la SCP Dominique Levasseur-Virginie Levasseur avocat au barreau de Douai
assistée de Me Henry membre du cabinet Damien Jost, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
M. Jean-Loup Carriere, président de chambre
M. Christian Paul-Loubière, président de chambre
Mme Myriam Chapeaux, conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Claudine Popek
DÉBATS à l'audience publique du 04 Juillet 2016
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Christian Paul-Loubière, président en remplacement de M. Jean-Loup Carrière, président empêché et Mme Claudine Popek, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 juin 2016
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 27 juin 2006, la SCI Mode 1, ayant pour seuls associés M. et Mme G..., a fait l'acquisition d'une maison d'habitation sise à [...] (59), pour le prix de 87 000 euros.
Cet acte comporte en annexe :
- une lettre, en date du 20 mars 2006 prise sous le timbre de "La Maison de l'Investisseur" se domiciliant [...] (mention quasi illisible en bas de télécopie), avec copie au notaire adressée à la SCI Mode 1 et comprenant " le compromis de vente, le titre de propriété et taxes foncières, le dossier technique "Opéra Groupe " comprenant diagnostics obligatoires amiante et plomb, loi Carrez, certificat de décence du bien, rapport d'expertise, chiffrage des travaux et photos" ;
- le dossier technique de la société "Opéra Groupe" sur les différents diagnostics obligatoires et un "certificat de décence" du logement pris en application de la loi SRU du 13 décembre 2000 et du décret du 30 janvier 2002, certificat sous réserve de travaux à effectuer, à savoir : "créer VB (ventilation basse? ) dans la cuisine et la salle de bains ", travaux estimés d'un montant inférieur à 1 500 euros ;
- le rapport complet de la société "Opéra Groupe" qui chiffre à la somme de 2 957,56 euros le coût de la remise en état globale de la maison (peintures, joints, câblages, robinetterie...).
Le montant des travaux de remise en état sera arrêté à 7 912,50 euros TTC, suivant devis de l'entreprise PEETTE du 20 février 2006 adressé, dès février 2006, au gérant de la SCI.
Le 3 juillet 2006, la SCI signe avec la SARL "Revenus Fonciers" un contrat de gérance de location de l'immeuble selon lequel cette dernière société pourra percevoir les loyers, louer ou relouer, exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais urgentes, prendre toutes mesures conservatoires... dresser tout constat d'état des lieux, faire exécuter tous travaux importants après accord écrit du mandant...
A la même date, la SCI souscrit, auprès de la société Axa courtage, une garantie des loyers impayés et absence de locataire via l'assurance de l'agent immobilier "Revenus Fonciers".
Un bail est conclu en août 2006 ; un locataire s'installe dans les lieux.
En octobre 2006, la chaudière, défectueuse, est remplacée pour la somme de 1 632,08 euros.
Dès novembre 2006, le locataire ne s'acquitte plus de ses loyers.
Par arrêté municipal du 1er février 2007, le maire d'[...] met en demeure le gérant de la SCI de faire cesser l'état d'insalubrité de son immeuble et lui fixe les différentes opérations à respecter pour y parvenir.
En mai 2007, la société BATIELEC établit un devis de travaux pour la somme de 5 195,88 euros TTC.
Dans une lettre du 20 juillet 2007, "La Maison de l'Investisseur", se domiciliant à Paris, décide de prendre en charge une somme de 3 000 euros sur cette dépense.
En septembre 2007 et février 2008, deux factures supplémentaires seront établies pour les sommes TTC de 3 085,88 euros et 1 822 euros.
La SCI Mode 1 mandate, le 27 décembre 2007, la société "Revenus Fonciers" afin de souscrire une assurance pour garantie des loyers impayés.
Le 4 mars 2008, la mairie d'[...] procède à la levée de l'état d'insalubrité.
Le 17 mars 2009, la société "Revenus Fonciers" transmet son mandat de gestion à la société Tagerim Nord Pas De Calais.
Fin mai 2009, le locataire quitte les lieux. Un constat contradictoire est établi par huissier le 25 mai 2009 en présence de la société Tagerim et du locataire.
Des travaux de remise en état apparaissent nécessaires.
A cet effet, plusieurs devis seront établis de septembre à novembre 2009 ; le dernier, de 22 191,46 euros TTC, prévoit la mise en conformité électrique, le remplacement complet des sanitaires, etc...
A la suite d'une assignation, délivrée le 22 décembre 2008, par le locataire au propriétaire, un jugement du tribunal d'instance de Tourcoing, en date du 5 février 2010, statuant sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, a débouté le locataire de sa demande et la SCI de sa demande reconventionnelle de paiement des arriérés de loyers.
Par actes d'huissier en date des 20 et 27 janvier 2010, la SCI Mode 1 a fait assigner en référé les sociétés "Revenus Fonciers" et ‘'Maison de l'Investisseur'', cette dernière prise en son établissement de Lille, afin de voir ordonner une expertise pour examiner les désordres, en fixer le coût et donner un avis sur les responsabilités.
Une ordonnance de référé en date du 16 mars 2010 a désigné M. Y..., comme expert judiciaire.
Ces opérations d'expertise ont été étendues à la SA Opéra Groupe.
L'expert a remis son rapport le 19 juillet 2012.
Dans son rapport, l'expert fait un état des lieux, observe qu'il convient de distinguer les travaux de rénovation de ceux de réfection complète et précise que si rien ne fait obstacle à une remise en location au regard de la salubrité, de nombreux travaux sont un préalable...
Sur la réfection, il estime les travaux à la somme de 21 290 euros HT avec TVA de 7 %.
Concernant la répartition des travaux, l'expert émet l'avis selon lequel s'étaient engagées : la société ‘'Maison de l'Investisseur'', d'une part, sur la qualité de l'investissement, la société ‘'Revenus Fonciers'', d'autre part, sur la bonne tenue de la gestion locative ; que la première devrait...
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 15/09/2016
***
No de MINUTE :
No RG : 14/07547
Jugement (No 13/01721)
rendu le 25 Novembre 2014
par le tribunal de grande instance de Lille
REF : CPL/VC
APPELANTE
SARL La Maison de l'Investisseur Lille, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[...]
représentée et assistée par Me Catherine Lemaire, avocat au barreau de Lille
INTIMÉES
SCI Mode 1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social
[...]
représentée par Me Philippe Chaillet, membre de la SELARL Espace Juridique Avocats, avocat au barreau de Lille
assistée par Me Sophie Carterot, avocat au barreau de Meaux
SELARL cabinet Isabelle A... et associés, agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la société Opéra Groupe
ayant son siège social
[...]
DA signifiée à personne le 24 février 2015, n'ayant pas constitué avocat
SA Opéra Groupe, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social
[...]
SELAFA MJA agissant en la personne de Me Jean-Claude Pierrel, désigné en qualité de mandataire judiciaire à la procédure collective de la société Opéra Groupe
ayant son siège social
[...]
[...]
représentées par Me Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille
assistée de Me Carole Villata-Dupre, avocat au barreau de Paris
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE
société Hiscox Insurance Company Limited, société de droit étranger, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[...]
représentée par Me Virginie Levasseur, membre de la SCP Dominique Levasseur-Virginie Levasseur avocat au barreau de Douai
assistée de Me Henry membre du cabinet Damien Jost, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
M. Jean-Loup Carriere, président de chambre
M. Christian Paul-Loubière, président de chambre
Mme Myriam Chapeaux, conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Claudine Popek
DÉBATS à l'audience publique du 04 Juillet 2016
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Christian Paul-Loubière, président en remplacement de M. Jean-Loup Carrière, président empêché et Mme Claudine Popek, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 juin 2016
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 27 juin 2006, la SCI Mode 1, ayant pour seuls associés M. et Mme G..., a fait l'acquisition d'une maison d'habitation sise à [...] (59), pour le prix de 87 000 euros.
Cet acte comporte en annexe :
- une lettre, en date du 20 mars 2006 prise sous le timbre de "La Maison de l'Investisseur" se domiciliant [...] (mention quasi illisible en bas de télécopie), avec copie au notaire adressée à la SCI Mode 1 et comprenant " le compromis de vente, le titre de propriété et taxes foncières, le dossier technique "Opéra Groupe " comprenant diagnostics obligatoires amiante et plomb, loi Carrez, certificat de décence du bien, rapport d'expertise, chiffrage des travaux et photos" ;
- le dossier technique de la société "Opéra Groupe" sur les différents diagnostics obligatoires et un "certificat de décence" du logement pris en application de la loi SRU du 13 décembre 2000 et du décret du 30 janvier 2002, certificat sous réserve de travaux à effectuer, à savoir : "créer VB (ventilation basse? ) dans la cuisine et la salle de bains ", travaux estimés d'un montant inférieur à 1 500 euros ;
- le rapport complet de la société "Opéra Groupe" qui chiffre à la somme de 2 957,56 euros le coût de la remise en état globale de la maison (peintures, joints, câblages, robinetterie...).
Le montant des travaux de remise en état sera arrêté à 7 912,50 euros TTC, suivant devis de l'entreprise PEETTE du 20 février 2006 adressé, dès février 2006, au gérant de la SCI.
Le 3 juillet 2006, la SCI signe avec la SARL "Revenus Fonciers" un contrat de gérance de location de l'immeuble selon lequel cette dernière société pourra percevoir les loyers, louer ou relouer, exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais urgentes, prendre toutes mesures conservatoires... dresser tout constat d'état des lieux, faire exécuter tous travaux importants après accord écrit du mandant...
A la même date, la SCI souscrit, auprès de la société Axa courtage, une garantie des loyers impayés et absence de locataire via l'assurance de l'agent immobilier "Revenus Fonciers".
Un bail est conclu en août 2006 ; un locataire s'installe dans les lieux.
En octobre 2006, la chaudière, défectueuse, est remplacée pour la somme de 1 632,08 euros.
Dès novembre 2006, le locataire ne s'acquitte plus de ses loyers.
Par arrêté municipal du 1er février 2007, le maire d'[...] met en demeure le gérant de la SCI de faire cesser l'état d'insalubrité de son immeuble et lui fixe les différentes opérations à respecter pour y parvenir.
En mai 2007, la société BATIELEC établit un devis de travaux pour la somme de 5 195,88 euros TTC.
Dans une lettre du 20 juillet 2007, "La Maison de l'Investisseur", se domiciliant à Paris, décide de prendre en charge une somme de 3 000 euros sur cette dépense.
En septembre 2007 et février 2008, deux factures supplémentaires seront établies pour les sommes TTC de 3 085,88 euros et 1 822 euros.
La SCI Mode 1 mandate, le 27 décembre 2007, la société "Revenus Fonciers" afin de souscrire une assurance pour garantie des loyers impayés.
Le 4 mars 2008, la mairie d'[...] procède à la levée de l'état d'insalubrité.
Le 17 mars 2009, la société "Revenus Fonciers" transmet son mandat de gestion à la société Tagerim Nord Pas De Calais.
Fin mai 2009, le locataire quitte les lieux. Un constat contradictoire est établi par huissier le 25 mai 2009 en présence de la société Tagerim et du locataire.
Des travaux de remise en état apparaissent nécessaires.
A cet effet, plusieurs devis seront établis de septembre à novembre 2009 ; le dernier, de 22 191,46 euros TTC, prévoit la mise en conformité électrique, le remplacement complet des sanitaires, etc...
A la suite d'une assignation, délivrée le 22 décembre 2008, par le locataire au propriétaire, un jugement du tribunal d'instance de Tourcoing, en date du 5 février 2010, statuant sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, a débouté le locataire de sa demande et la SCI de sa demande reconventionnelle de paiement des arriérés de loyers.
Par actes d'huissier en date des 20 et 27 janvier 2010, la SCI Mode 1 a fait assigner en référé les sociétés "Revenus Fonciers" et ‘'Maison de l'Investisseur'', cette dernière prise en son établissement de Lille, afin de voir ordonner une expertise pour examiner les désordres, en fixer le coût et donner un avis sur les responsabilités.
Une ordonnance de référé en date du 16 mars 2010 a désigné M. Y..., comme expert judiciaire.
Ces opérations d'expertise ont été étendues à la SA Opéra Groupe.
L'expert a remis son rapport le 19 juillet 2012.
Dans son rapport, l'expert fait un état des lieux, observe qu'il convient de distinguer les travaux de rénovation de ceux de réfection complète et précise que si rien ne fait obstacle à une remise en location au regard de la salubrité, de nombreux travaux sont un préalable...
Sur la réfection, il estime les travaux à la somme de 21 290 euros HT avec TVA de 7 %.
Concernant la répartition des travaux, l'expert émet l'avis selon lequel s'étaient engagées : la société ‘'Maison de l'Investisseur'', d'une part, sur la qualité de l'investissement, la société ‘'Revenus Fonciers'', d'autre part, sur la bonne tenue de la gestion locative ; que la première devrait...
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