Cour d'appel de Reims, 3 juillet 2018, 13/031551
| Case Outcome | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
| Date | 03 juillet 2018 |
| Docket Number | 13/031551 |
| Court | Cour d'appel de Reims (France) |
ARRET No
du 03 juillet 2018
R.G : No RG 13/03155
SCI D2JM
c/
X...
C...
SARL SARL Q...
SA BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE (BPLC)
CL
Formule exécutoire le :
à :
-SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD
-Maître Pascal GUILLAUME
-SCP BILLION MASSARD RICHARD SIX THIBAULT
-SCP COLOMES MATHIEU ZANCHICOUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1o SECTION
ARRÊT DU 03 JUILLET 2018
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 31 octobre 2013 par le tribunal de grande instance de TROYES,
SCI D2JM SCI
[...]
COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD, avocats au barreau de REIMS
INTIMES :
Monsieur Daniel X...
[...]
Madame Chantal C... épouse X...
[...]
COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUILLAUME , avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil Maître Arnaud HONNET, avocat au barreau de L'AUBE
SARL Q... prise en la personne de son représentant légal domicilié [...] /FRANCE
COMPARANT, concluant par SCP BILLION MASSARD RICHARD SIX THIBAULT, avocat au barreau de L'AUBE
SA BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE (BPLC)
[...]
COMPARANT, concluant par SCP COLOMES MATHIEU ZANCHI , avocats au barreau de L'AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseiller
Madame Catherine LEFORT, conseiller
GREFFIER :
Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et lors du prononcé,
DEBATS :
A l'audience publique du 22 mai 2018, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2018, prorogé au 03 juillet 2018
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2018 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique en date du 30 mars 2007, la SCI D2JM a acquis auprès de M. Daniel X... et Mme Chantal C... épouse X... un immeuble situé [...] à la [...] moyennant le prix de 545.000 euros. Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt immobilier souscrit auprès de la Banque Populaire Lorraine Champagne (BPLC).
L'acquisition de cet immeuble par la SCI D2JM avait principalement pour objectif d'aménager des bureaux destinés à héberger l'activité de la société Analys'Home, société spécialisée dans le diagnostic immobilier et dont le gérant M. G... est également gérant associé de la SCI D2JM, et d'autre part l'installation de la compagne de M. G... dans l'appartement du rez-de-chaussée et du 1er étage, la partie restante à savoir un studio, un appartement de type F2 et un appartement de type F4 devant être mise en location.
Plusieurs mois après la régularisation de la vente, la SCI D2JM a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Troyes aux fins d'expertise technique au motif que les travaux réalisés dans l'immeuble auraient révélé des vices cachés.
Selon ordonnance en date du 4 septembre 2007, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. Jacques H..., architecte à Troyes.
Selon exploit en date des 2 et 3 septembre 2009, la SCI D2JM a assigné au fond les époux X... et la Sarl Sébastien Immobilier qui était intervenue lors de la vente pour avoir mis en relation les vendeurs et la SCI D2JM et sollicité le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
L'expert a déposé son rapport le 15 décembre 2010. Il conclut notamment qu'il se trouve dans le cas très simple d'un immeuble de 1985 que le précédent propriétaire, M. X..., a fait évoluer au cours des années en y faisant lui-même des travaux, qu'au vu de la date de construction, l'immeuble se situe en dehors du champ de la responsabilité décennale des constructeurs et les désordres mentionnés ne sont plus sous aucune garantie, que le gérant de la SCI D2JM, M. G..., est un professionnel du diagnostic immobilier de sorte qu'il est difficile d'imaginer que tous les défauts qu'il met en avant ont pu lui échapper car, en aucun cas, ils ne constituent des vices cachés. L'expert souligne que l'acte de vente mentionne expressément que l'acquéreur a déclaré parfaitement connaître le bien après l'avoir visité et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards. Il ajoute qu'en tout état de cause, la dangerosité de l'immeuble est à écarter pour l'utilisation des locaux en «bon père de famille», sauf à dire que tous les locaux datant de 1985 sont dangereux. L'expert retient toutefois qu'il y a bien un dysfonctionnement de l'alimentation en eau pour lequel il préconise les travaux prescrits par le sapiteur.
A la suite du dépôt du rapport de l'expertise, la SCI D2JM a sollicité l'annulation de la vente intervenue le 30 mars 2007 sur le fondement de la garantie des vices cachés et la condamnation in solidum de M. et Mme X... ainsi que de la Sarl Sébastien Immobilier à lui restituer la somme de 650.000 euros correspondant au prix de vente et aux frais supportés à cette occasion. A titre subsidiaire, et si le tribunal déclarait bien fondée l'intervention de la banque, elle a sollicité la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer les sommes suivantes :
- 38.758,72 euros correspondant aux frais de notaire et aux droits perçus par l'administration fiscale,
- 800 euros au titre des frais de dossier liés au prêt consenti par la BPLC,
- 20.621,51 euros au titre du remboursement des taxes foncières,
- 29.528,60 euros au titre des pertes locatives,
- 2.158,73 euros au titre des travaux entrepris pour remédier au danger avéré,
- 3.342,29 euros au titre des travaux d'entretien auxquels elle a procédé,
- 37.249,43 euros en remboursement des travaux d'aménagement effectués par la SCI D2JM,
- 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance,
soit au total 155.980,24 euros.
A titre infiniment subsidiaire, elle a sollicité l'organisation d'une nouvelle expertise.
Elle a fait valoir que c'est au cours de la réalisation de travaux postérieurs à la vente qu'elle a constaté de nombreux désordres affectant l'immeuble, et a reproché à l'expert de n'avoir accompli sa mission que de manière partielle et partiale.
Les époux X... se sont opposés à l'ensemble des demandes formulées par la SCI D2JM et par la banque, invoquant d'une part la mauvaise foi de M. G..., professionnel du diagnostic immobilier qui a visité les lieux assisté de professionnels de la construction, et d'autre part la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
La Sarl Sébastien Immobilier a sollicité sa mise hors de cause au motif que la demanderesse ne rapportait ni la preuve d'une faute ni celle d'un quelconque préjudice.
La BPLC est intervenue volontairement à l'instance et a sollicité la condamnation de la SCI D2JM au paiement de la somme de 701.340,72 euros correspondant au montant de sa créance à la suite de la déchéance du terme prononcée pour non paiement des mensualités de remboursement depuis le mois d'octobre 2010. Dans l'hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande de résolution de la vente, elle a demandé la condamnation de M. et Mme X..., en leur qualité de vendeurs, à lui restituer le prix, soit 650.000 euros, et celle de la SCI D2JM pour le surplus de sa créance, soit 51.340,72 euros.
Par jugement rendu le 31 octobre 2013, le tribunal a:
Au visa des articles 328 et suivant du code de procédure civile,
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la BPLC,
Sur le fond, au visa des articles 246 et suivant du code de procédure civile, des articles 1134 et suivants, 1641 et suivants et 1315 et suivants du code civil,
- débouté la SCI D2JM de sa demande de rejet des conclusions d'expertise judiciaire,
- débouté la SCI D2JM de sa demande en nullité de la vente conclue le 30 mars 2007 pour vices cachés,
- condamné solidairement les époux X... à prendre en charge à hauteur de 100% le montant des travaux de remise en état du système d'installation de l'eau,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté les demandes formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI D2JM aux dépens.
Le tribunal a retenu que la SCI D2JM ne rapportait pas la preuve que les désordres affectant les installations électriques constituaient des vices dont elle n'aurait pas eu connaissance au jour de la vente, que le défaut d'étanchéité de la terrasse n'était pas un vice rédhibitoire et était apparent, que la SCI D2JM ne rapportait pas la preuve d'un vice caché affectant le carrelage des allées du jardin dont les décollements étaient apparents, qu'elle ne rapportait pas non plus la preuve d'un vice caché concernant le mauvais état du colombage, que la panne de la pompe de relevage ne relevait pas d'un vice caché, que la défectuosité de la pompe à chaleur était imputable à la SCI D2JM, que le défaut de ventilation dans l'appartement était visible lors de la visite des lieux, qu'en revanche, le système d'alimentation en eau n'était pas conforme. D'une façon plus générale, le tribunal a jugé que la SCI D2MJ ne rapportait pas la preuve que la chose vendue était impropre à sa destination, ni donc que les vices allégués remplissaient les conditions de l'article 1641 du code civil; qu'en outre, il appartenait à la SCI D2JM de démontrer que M. et Mme X... connaissaient l'existence des défauts allégués pour écarter l'application de la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente; que toutefois s'agissant des dysfonctionnements liés à l'alimentation en eau, les époux X... ont manqué à leur obligation d'exécuter le contrat de bonne foi. Enfin, le tribunal a estimé que la SCI D2JM ne rapportait aucune faute de nature à engager la responsabilité de la Sarl Sébastien Immobilier sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
La SCI D2JM a relevé appel de ce jugement le 11 décembre 2013.
Elle a sollicité l'infirmation du jugement, la nullité du rapport d'expertise judiciaire, contredit par le rapport de M. I..., expert en matière de construction, la résolution de la vente, la condamnation in solidum des époux X... et de l'agence immobilière à lui restituer le...
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